Итак, вам предстоит купить или продать квартиру. Событие нерядовое, так что и вопросов возникает масса: цены, локации, процентные ставки, обоснованны ли инвестиции в недвижимость. Не говоря про юридические тонкости и неочевидные возможности. Между тем недвижимость – это одна из самых стабильных сфер, где ежемесячно совершается огромное количество сделок.
О том, чем сейчас дышит томский рынок недвижимости, на что стоит обращать внимание покупателям и продавцам, какие самые завидные локации для новостроек и вторички есть в Томске (и не только), рассказал эксперт по недвижимости компании «Этажи» Алексей Максимов.
Новостройка или вторичка: подводные камни
Скажем сразу: новостройками считаются только те квартиры, которые продает напрямую застройщик. Они же попадают под действие госпрограмм, включая семейную и IT-ипотеку. Если вы купили квартиру на этапе строительства и продаете уже после ввода дома, даже с черновой отделкой она будет считаться вторичкой. Но есть вариант купить квартиру у дольщика на этапе «котлована» по договору переуступки. В таком случае статус новостройки и возможность использования госпрограмм сохраняется.
Между господдержкой, семейной, IT-ипотекой и ставкой на вторичном рынке жилья, разрыв сейчас колоссальный – в два с лишним раза. В целом, купить квартиру в новостройке — выгоднее, но здесь есть подводные камни. Во-первых, большинство новостроек в любом регионе – это черновые либо предчистовые квартиры, а значит, придется добавить на ремонт, мебель и технику. Во-вторых, квартиры от застройщика продаются еще на этапе строительства. А значит, даже начав платить по ипотеке, нужно на время до сдачи дома закрыть вопрос с жильем. Если живете в своей квартире — хорошо. А если к ежемесячному платежу добавляется аренда, это точно будет невыгодно. В этом случае эксперт советует обратить внимание на вторичку:
Кстати! Также есть вариант «траншевой ипотеки», когда вопрос с арендой может быть отложен. Платить кредит вы начнете только после сдачи дома. Кроме того, можно воспользоваться вариантом со сниженной процентной ставкой до ввода дома в эксплуатацию.
«В те же самые 10 миллионов можно найти квартиру на вторичном рынке с хорошим ремонтом. Да, возможно, дом будет чуть старее. Но если говорить про сумму 10 миллионов и квартиру от 80 до 90 квадратов, дом будет более-менее свежий. Есть и еще один момент: выбор локации, вторичку в Томске можно купить в любой точке города. А новостройки – либо на окраинах, либо в центре по высоким ценам».
На окраине или в центре: где искать варианты?
Конечно, на вторичном рынке вариантов больше. В Томске чаще всего их берут в Кировском и Советском районах, причем, по словам Алексея, в Кировском районе покупатели готовы чаще рассмотреть даже дома более раннего года постройки, но не переезжать в новостройку на выселки. Многое определяют также жизненные обстоятельства и привычки:
«Человек, приехавший в Томск учиться, здесь жил и ему здесь комфортнее. Также если квартиру ищут семьи с детьми, они смотрят район, к которому прикипели. Если, скажем, дети уже ходят в школу или садик, довольно проблематично и болезненно выдернуть ребенка из его привычной среды и привести в новое место. Даже для взрослых это зачастую стресс, поэтому здесь в первую очередь ориентируются на расположение и транспортную доступность. Либо это относительно недавно ставшее вторичным жилье в Северном парке, где полностью налажена инфраструктура для семей, включая дошкольные, школьные, спортивные и прочие учреждения», — отметил Алексей.
С новостройками сложнее: в Томске не так активно возводят новые дома. Основная локация сейчас – это Левобережный Лайф, где сдано уже 12 домов. Также новый ЖК в Северном парке на улице Марины Цветаевой. Активно идут продажи новых площадей в Южных воротах, в ЖК «Войков», в многоэтажке на Аркадия Иванова, ЖК «Квартал 1604» на Комсомольском, 48 и в новом «Пара-парке», который будет ограничен улицами Енисейская, Шевченко, Кирова и Комсомольским. Минус городских новостроек – чаще их возводят в промышленных зонах, и вопросы, связанные с экологией, озеленением, красивым видом здесь не всегда решаемы.
Ждать снижения не нужно: о ценах
Сейчас скачка цен на квартиры по стране нет, темпы роста практически нулевые. Однако Томск в плане недвижимости – уникальный город, где цены растут постоянно, и сейчас сравнялись с Санкт-Петербургом и Калининградом. Основные причины — постоянный приток студентов и небольшое количество застройщиков. В итоге сейчас за три миллиона рублей среди новостроек можно найти разве что малогабаритку. А полноценную трехкомнатную квартиру (не студию) дешевле 10 миллионов не купить, либо это будет квартира-студия без отдельной кухни за шесть миллионов рублей.
Да, на новостройки действуют госпрограммы, но для семейной ипотеки максимум, который может одобрить банк – это шесть миллионов. Значит, остальную сумму необходимо накопить на первоначальный взнос. Это куда выше, чем 20-30% от покупки. Условно, с миллионом на руках по семейной ипотеке будет доступен вариант не больше, чем за семь миллионов. Одновременно, в том числе в новом доме, на вторичке можно найти даже черновую квартиру с рук дешевле, чем у застройщика. А для первоначального взноса будет достаточно 15% стоимости жилья. Вместе с тем откладывать покупку при нынешних условиях эксперты по недвижимости не рекомендуют по нескольким причинам:
«Если у людей есть намерение купить квартиру не для инвестиции, а для себя и семьи, я бы не советовал ждать снижения цен. Можно прождать и ничего не произойдет. Деньги сегодня дороже, чем деньги завтра, они обесцениваются. Даже если разместить их на банковском вкладе, вряд ли это будет так же выгодно, как купить квартиру. Если у вас ипотека – непонятно, в какой момент ключевая ставка опустится или продолжит повышаться. Поэтому с ипотекой выгоднее взять квартиру сейчас и, убедившись, что вы – собственник, через полгода рефинансировать покупку в другом банке, если ключевая ставка опустилась. Так вы отыгрываете разницу в переплате по процентам».
Сейчас актуальная процентная ставка такова: на вторичное жильё — 14-15% годовых. На новостройки по программам Господдержки — 6% годовых.
Квартира как инвестиция?
Это еще один вариант для тех, кто рассматривает покупку жилья. И здесь, если не принципиален город, Алексей рекомендует выбирать не Томск, а покупку в крупном мегаполисе, в том же Новосибирске, где огромное количество застройщиков, которые стараются угнаться за потребностями рынка. Один из рабочих вариантов – купить квартиру на этапе «котлована» и продать после сдачи дома гораздо дороже: прибыль может достигать 20%, с учетом, что на эти объекты действуют госпрограммы, а продать такую можно будет даже с обременением через полгода. Здесь важно оценить перспективы самого места и надежность застройщика: в будущем именно это повлияет на разницу в цене.
И в этом случае удобнее работать через агентство, чем с частными продавцами. К примеру, компания «Этажи» представлена практически в каждом городе, который является столицей субъекта РФ, и даже недавно зашла в Дубай. Компания может выступить посредником для покупки квартиры под инвестицию не только в России, но и за границей. Это в разы снижает риски для покупателя.
А если все же хочется купить квартиру-инвестицию в Томске? Например, для ребенка-студента. Эксперты рекомендуют на начальном этапе смотреть недорогие варианты.
«При идеальном раскладе ребенок отучится, либо расширит жилплощадь в Томске, либо выберет другой город. Может так сложиться, что с учебой не задастся, и с этой недвижимостью нужно будет что-то делать, а при продаже придется уплатить налог. Даже «стоячая» квартира будет съедать деньги на содержание и ремонт. В этом смысле покупка дорогого варианта невыгодна: сдать квартиру стоимостью семь миллионов сильно дороже, чем простой вариант за 4,5-5 миллионов. не получится, а продажа «дорогих квадратов» займет больше времени и уплаты большего налога. Это без учета того, что ежемесячный платеж для родителей будет гораздо проще осилить», — отметил Алексей.
Что нового у застройщиков: о трендах рынка
С развитием рынка у застройщиков также появляются все более интересные предложения для покупателей. От советской модели, когда важно было обеспечить жильем как можно больше людей, сейчас уклон идет в эстетику и создание отдельных мини-городов в городах. И этот тренд, пусть с опозданием, дошел и до Томска. Вместе с застройщиками меняются и запросы клиентов: внимание начинают обращать на вид из окна, возможность обрести приватность. Для томичей, по оценке Алексея, стали более ценны транспортная доступность, инфраструктура и места для отдыха и прогулок поблизости.
«Стройка — это уже не просто стройка, а инфраструктура. Это не просто детская горка во дворе, а концептуальное благоустройство. «Карьероуправление» задало этот тренд у нас и реализовало первым в Северном парке, остальные подтянулись. То есть микрорайон, где полностью устроить свою жизнь может семейный, современный человек. Это отразилось на зонах общего пользования, требованиях к безопасности, инженерии. Чтобы лифты были бесшумными, подъезды — просторными — хоть диван поперек неси! Сейчас к нам приходят застройщики из Новосибирска, Центральной России, сам регион интересен строителям, появляется конкуренция, и человек начинает думать по-другому, хотеть жить по-другому», — отметил Алексей.
Еще один важный тренд коснулся внутренностей квартир. От четырех вариантов планировки застройщики переходят к десяткам, реализованным в одном доме: евродвушки, объединение кухни с другими пространствами, квартиры свободных планировок… К тому же, недавно на рынке Томской области застройщики начали вводить вариант предчистовой отделки White Box: переплата за «предчистовую» отделку экономит значительные средства на ремонт и обустройство против «чернового» варианта, такая концепция по итогу оказывается дешевле «черновой».
Почему с посредником – лучше?
Да, в эти нюансы можно окунуться самостоятельно в желании сэкономить. Однако профессиональное сопровождение сделок может дать результат куда быстрее, предостеречь от рисков и даже может помочь сэкономить. Если человек продает квартиру, специалисты могут сразу сориентировать, по какой стоимости ее могут купить. Кстати, по оценкам Алексея, чаще продавец несет даже большие риски, чем покупатель. И здесь сопровождение необходимо, чтобы обезопасить себя.
Что до покупателей, здесь также много нюансов, неочевидных на первый взгляд. Например, при использовании маткапитала как первоначального взноса или досрочного погашения. Либо при рефинансировании или продаже с обременением. Либо при покупке проблемной квартиры. Их некоторые агентства по недвижимости вносят в свои черные списки. Компания «Этажи» учитывает все эти нюансы, показывает их клиенту и находит решение.
«Вряд ли также люди каждый день или год покупают себе квартиру. Существует много подводных камней. Готовы ли вы, не зная всего, погрузиться и проштудировать интернет сами? Спокойнее, если все это идет через компанию. Сумма комиссии не кажется такой уж большой, если представить, что порой клиенты, сами того не понимая, рискуют всей суммой сделки. К тому же, если специалист грамотный, с большой долей вероятности он вам же эти деньги в итоге сэкономит. Мы никогда не порекомендуем сделку, которая будет невыгодна. Там где мы видим риски для клиента, стараемся донести это таким образом, чтобы не осталось сомнений — мы не купим что попало, агентство не бросит клиента, будем искать недвижимость по самым высоким стандартам. Мы берем деньги за то, в чем мы уверены», — отметил Алексей.
