Повышение ключевой ставки Центробанка повлекло за собой корректировку ставок по кредитным продуктам основными игроками рынка. Процесс коснулся и ипотечных программ базовой линейки – кредиты на приобретение квартиры на вторичном рынке становятся дороже. Спрос томичей это не охладило: жилищный вопрос всегда актуален. А вопросы, как выгоднее взять ипотеку и на что обратить внимание, чтобы сэкономить, популярны как никогда.
О том, как обстоит ситуация с ипотекой на разные типы жилья сейчас, какие возможности есть у заемщиков, что будет с ценами в ближайшем будущем и о том, как рынок изменится к концу года, рассказала наш эксперт, управляющий ВТБ в Томской области Ольга Фадеева.
О спросе на ипотеку в Томской области в течение года
Ситуация 2023 года отразила отложенный спрос на ипотеку. Если в 2022 году томские заемщики с осторожностью брали кредиты, то в этом году многие спешили воспользоваться стабилизацией цен на недвижимость и решить свой жилищный вопрос с помощью ипотеки За 8 месяцев текущего года клиенты ВТБ в Томской области оформили жилищные кредиты на сумму 4,3 млрд рублей, что почти в 2 раза больше, чем в аналогичный период прошлого года.
Основной спрос пришелся на готовое жилье, доля этого сегмента вернулась к средним значениям 2021 года. По итогам восьми месяцев доля сделок в этом сегменте составила порядка 70%.
Покупатели новостроек активно пользуются программами льготной ипотеки, которая по-прежнему выступает одним из драйверов роста рынка. Среди них наиболее востребована «семейная» программа, которая с начала года была расширена на все семьи с двумя несовершеннолетними детьми. На текущий момент, несмотря на повышение ключевой ставки, ставки по льготным программам не изменились, что делает покупку жилья у застройщика более привлекательной. Тем более, что по ряду программ с господдержкой основные игроки предлагают дополнительные дисконты к ставке.
Мы ожидаем, что повышение ключевыми игроками рынка ставок по базовым банковским программам изменит структуру спроса — будет увеличиваться доля сделок с новостройками. В первую очередь, из-за реализации льготных госпрограмм, ставки по которым остаются однозначными.
Ставки растут: как реагирует рынок?
Цены на вторичном рынке хоть и растут, но остаются ниже новостроек. К тому же, для заемщиков многие банки пока сохраняют прежние ставки по ранее одобренным заявкам или дисконты. Тот же ВТБ в августе поднял базовую ставку на рыночные предложения на 2 пп, реагируя на действия ЦБ. При этом банк сохранил до конца сентября одобренные условия по всем заявкам, поступившим в банк до 20 августа.
Августовские продажи ипотеки стали для нас рекордными по объему выдач в месяц за последние три года. Дополнительным стимулом стало ожидание роста ипотечных ставок вследствие корректировки ключевой ставки ЦБ во второй половине месяца – потенциальные покупатели жилья стремились выйти на сделку на прежних условиях.
Полагаем, что в новых условиях спрос на квартиры на вторичном рынке будет охлаждаться и смещаться в сторону программ господдержки, которые работают на рынке новостроек и позволяют сохранить кредитную нагрузку в части ежемесячного платежа на минимальном уровне. Вероятно, игроки рынка недвижимости в конце года будут предлагать покупателям специальные условия на покупку новостроек, что также будет стимулировать спрос на льготную ипотеку. Заметно это станет ближе к началу октября, когда большинство заемщиков реализуют решения по «старым» ставкам. Кроме того, на рост объемов продаж первичного жилья влияет и расширение предложения на рынке новостроек Томской области.
Какие есть возможности, чтобы взять ипотеку выгоднее?
Советов несколько, в зависимости от вашей жизненной ситуации и того, какое жилье вы хотите приобрести.
Скидка для зарплатных клиентов банка
Это самый простой и доступный вариант: дисконт к ипотечной ставке можно получить, если вам перечисляют зарплату на карту того же банка, где оформляете кредит. Достаточно даже, если вы планируете подключиться к зарплатным программам в ближайшее время. Главное – чтобы первое зачисление прошло в течение определенного периода с даты подписания кредитного договора. В ВТБ, к примеру, этот период равен 3 месяцам.
Скидка на ставку
Этот вариант подойдет и для новостроек, и для готового жилья. Чтобы снизить ставку, нужно внести определенную сумму в качестве единовременного платежа. Определите на этапе заключения договора размер скидки, которая на обозримом горизонте сформирует ощутимую выгоду на переплатах. Если вы не планируете гасить кредит досрочно, при этом есть потребность снизить ежемесячный платеж, можно оформить скидку на весь период. Если же вы берете кредит на этапе строительства и намереваетесь погасить ипотеку раньше срока, лучшим вариантом будет скидка на первые несколько лет. В целом экономия может достигать до 25%, что позволяет значительно снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет.
Есть еще одна возможность снизить ставку – использовать на сделке цифровые сервисы. Например, удаленно купить квартиру в другом городе для ребенка-студента или с инвестиционными целями. Это доступно и для новостроек, и для вторички, и для рефинансирования. Использование сервиса безопасных расчетов и электронной регистрации может дать дополнительную скидку к ставке по ипотеке на весь срок кредита. Бонус – это проще, безопаснее и быстрее.
Кредит под залог жилья
Этот вариант подходит для тех, кто уже владеет какой-то недвижимостью. Например, вам требуется крупная сумма денег на ремонт, приобретение дачи, гаража. Или вы планировали приобрести еще какую-то недвижимость, и вот попадается интересный вариант, а у вас нет денег на первый взнос по ипотеке, но есть стабильный доход и жилье. Оптимальным вариантом в этих и подобных ситуациях становится кредит под залог имеющейся недвижимости. В рамках программы кредитные средства возможно направить как на приобретение дома с земельным участком, квартиры, апартаментов, машиноместа, так и на потребительские цели. В случае кредита под залог имеющегося жилья ставка будет ниже, чем по обычному потребительскому кредиту.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
На кредитные средства, помимо квартир, можно также купить или построить частный дом. По прогнозам ВТБ, в текущем году доля введенных в эксплуатацию частных домов составит более половины (55-58%) от общей площади жилья. Тренд разгоняется уже несколько лет и все больше набирает обороты.
На строительство частных домов распространятся программы льготной ипотеки. Построить дом своими силами по программе кредитования строительства индивидуального жилья хозспособом можно в рамках ипотеки с господдержкой «для всех». Залогом сначала станет участок, а после постройки – дом. Стандартная программа льготной ипотеки также распространяется на заемщиков, которым строит дом аккредитованный подрядчик по собственному проекту, либо которые берут дом «под ключ». На этот вариант распространяются также условия «семейной» ипотеки и ипотеки для специалистов IT. Если вы хотите купить уже готовый дом на вторичном рынке, ставка будет выше — в рамках базовых программ банка.
Маткапитал
Часто семьи привлекают государственные детские выплаты именно на улучшение жилищных условий: в Томской области в январе – июне заявки на распоряжение материнским капиталом через ВТБ подали более 130 семей, направив на эти цели свыше 80 млн рублей. Половина использовали деньги в качестве первоначального взноса, остальные — для частично-досрочного погашения кредита.
Распорядиться средствами материнского капитала сейчас стало максимально просто, и наши заемщики активно используют эту помощь от государства. Одновременно с оформлением ипотеки в банке родители могут подать заявление на распоряжение выплатой и направить ее на первоначальный взнос для покупки квартиры, что повышает доступность жилья для молодых семей. Для частично-досрочного гашения кредита средствами маткапитала визит в банк и Соцфонд не требуется – достаточно подать заявление в онлайн-банке. Кредитная организация самостоятельно передаст его в Социальный фонд по защищенным каналам.
Напомним, с 1 февраля 2023 года после рождения первенца выплата составляет 589,6 тысяч рублей, а при рождении второго ребенка — 779 тысяч рублей, если семья не получала маткапитал за первого.
Если планируете покупать квартиру или дом в ипотеку – обязательно проверяйте, подходит ли ваша ситуация под какую-либо из перечисленных, чтобы не упустить возможность поучаствовать в госпрограмме или получить дисконт на оформление кредита. Не забывайте об экономии на электронных сервисах и уточняйте в выбранном банке все возможные условия.
