Если бы у нас существовали четкие схемы приобретения квартиры на стадии строительства, если бы добропорядочный приобретатель всегда получал свое жилье в соответствие с договором надлежащего качества и в указанный срок, тогда бы, наверное, все старались приобретать жилье именно в процессе его возведения. Так как это дешевле. Однако…
В действительности покупка (инвестирование) на первичном рынке всегда ассоциируется с высокой степенью риска, предусмотреть который, в отличие от сделок на «вторичке» практически невозможно. Но и свои преимущества у «первички» тоже есть. Вот и приходится выбирать.
Начнем с приятного. Новое жилье свободно, в нем никто никогда раньше не жил, поэтому с точки зрения претензий ранее не объявлявшихся и ныне вдруг претендующих на свои права собственников покупатель может быть абсолютно спокоен.
Срок жизни современных жилых построек также превышает максимально возможный возраст большинства ранее возведенных домов. Среди будущих долгожителей первое место занимают представители монолитно-каркасного домостроения, основная масса которых относится к жилью повышенного уровня комфорта (класс «люкс», элитное жилье и пр.). Но и типовые серии в настоящий момент на порядок качественнее бывших построек индустриального домостроения, а уж об их уровне комфорта (планировка, площадь) и говорить не приходится.
Трубы, электропроводка, лифты, мусоропроводы, отделочные материалы – все это в возведенных домах, разумеется, абсолютно новое.
Теперь о том, что «не все то золото, что блестит». Новостройка новостройке рознь. Например, во многих домах квартиры сдаются без отделки, не то что финишной, а вообще без всякой (в частности, канализационные стояки могут быть не закрыты коробами). То есть квартира выглядит, как пустой гаражный бокс. Поэтому новосел, ступивший ногой на столь долгожданную жилплощадь, вынужден выделить из своего бюджета кругленькую сумму, чтобы привести бокс в нормальную квартиру. При этом, правда, он может без особого труда сделать перепланировку, не нарушая целостности несущих перекрытий. Сегодня никого не удивит, если стоимость ремонтных работ составит 50% от стоимости жилья. При этом это обыкновенный качественный ремонт без каких-либо изысков и супернаворотов!
Одним из моментов явных разочарований является качество стен, пола, потолка, стеклопакетов, батарей (если дом без отделки) и всего остального (если дом сдается с отделкой). Поскольку новое — это еще не означает качественное и грамотно установленное. К слову сказать, не стоит забывать, что в течение 5-7 лет после постройки новый дом дает усадку, то есть происходит некоторое смещение всех его частей, незначительное, конечно, но вполне достаточное, чтобы потолок потрескался, а обои в некоторых местах скукожились или порвались. Поэтому многие новоселы вынуждены не только заново делать стяжку на полу, но и обшивать стены и потолок листами гипсокартона.
В новые квартиры редко ставят хорошие радиаторы отопления (поэтому в первый же отопительный сезон высока вероятность их протечки) и, скажем прямо, с большими нарушениями устанавливают стеклопакеты (поэтому зимой из них часто дует ветерок).
Не исключены на первичном рынке и проблемы юридического плана. Ведь мошенники везде себе лазейку найдут. Очень часто нарушаются сроки сдачи дома (бывали случаи, что на несколько лет), возможны ситуации, когда с дольщиков требуют дополнительных выплат, это не считая вовсе обманутых дольщиков.
Эти причины вынуждают потенциальных покупателей обратить свое внимание на вторичный рынок жилья. С помощью опытного риэлтора и юриста квартиру можно досконально проверить и купить, пусть и в кредит. В частности для приобретения квартиры у старого хозяина можно использовать ипотечный кредит (до его выплаты и погашения процентов по нему квартира является предметом залога, то есть тем активом, который может быть использован кредитором в случае неплатежеспособности заемщика). Покупая квартиру на вторичном рынке, покупатель видит ее «от» и «до».
Однако, покупатель не может купить вместе с квартирой новую электропроводку (в советские времена не рассчитывали, что можно пользоваться мощной бытовой техникой) и сантехнику, если, конечно прежние хозяева жилья не проводили недавно капитального ремонта, что встречается достаточно редко. Обычно продавец проводит предпродажный косметический ремонт.
Часто на продажу выставляются квартиры, в которых живут люди. Соответственно, они тоже ищут вариант для переезда. Поэтому, покупатель должен какое-то время ждать понравившуюся ему квартирку, пока она освободится, причем на все 100%, то есть станет свободной от всем видимых и «невидимых» собственников, сособственников, наследников и прочих, «терпящих бедствие в открытом море».
Бывает и так, что продавец повышает цену на свое жилье уже после того, как цена была оговорена, поэтому покупателю путем внесения задатка или аванса приходится, что называется, бронировать данное предложение и фиксировать продажную цену (хотя и здесь очень много всевозможных нюансов).
Итак, всем, кто стремится улучшить свои условия проживания, следует элементарно считать, что выгоднее: покупать дешевую (относительно) новостройку без отделки на стадии строительства — на свой страх и риск и затем тратиться на ремонт; новостройку без чистовой отделки подороже после сдачи дома, не опасаясь за то, что строительство прервется или потребует дополнительных финансовых средств, и опять же вкладываться в ремонт; новостройку с отделкой — самый безопасный и приспособленный для заселения вариант; жилье на вторичном рынке, более дешевое, нежели новостройка с отделкой, но, как правило, требующее дорогостоящей проверки и некоторого ремонта. Всего 4 варианта, не считая частных случаев, ведь, например, рынок вторичного жилья огромен и квартиры на нем представлены самые различные.
Но, оказывается, рассмотренные для выбора варианты вводят в недоумение даже самых мужественных людей. Особенно тяжело тем, для кого покупка квартиры представляет собой самую серьезную сделку в жизни, а таких – большинство. Разобраться в лабиринтах риэлторского мастерства и научиться отделять ложь от истины – для этого нужно, как минимум время. Можно, конечно, оплатить услуги профессионального риэлтора и довериться ему. Но и здесь не следует забывать, что действительно опытных, знающих специалистов не так-то много, поэтому следует понимать действия вашего риэлтора и, если что, требовать от него объяснений.
