Агентство не ожидает, что эти риски будут полностью сглажены за счет традиционного использования привязки цен на недвижимость и арендных ставок, оплачиваемых в рублях, к иностранной валюте.
Многие российские девелоперские компании исторически привлекали значительную часть долга в иностранной валюте, в особенности, в долларах США. Как правило, российские девелоперы получают поступления от продаж и арендный доход в национальной валюте, что может создать значительный валютный риск для многих крупных компаний сектора. Если финансирование девелоперской компании в значительной степени осуществляется за счет долларовых заимствований, снижение курса рубля к доллару непосредственно осложняет обслуживание долларовых процентных платежей за счет операционного денежного потока в национальной валюте. В конечном счете, это снижает доступный свободный денежный поток, что может оказывать негативное влияние на общую позицию ликвидности девелоперской компании. У девелоперских компаний, которые Fitch рейтингует в России (ОАО Группа ЛСР (рейтинг «B»/Rating Watch «Негативный»), ОАО Система-Галс (рейтинг «B»/Rating Watch «Негативный») и Mirax Group Holding B.V (рейтинг «C»/Rating Watch «Негативный»)) на конец 2008 г. обязательства в иностранной валюте составляли около 35%, 20% и 88% общего долга соответственно. С конца июля 2008 г. рубль потерял в стоимости 31% относительно доллара США, с пиком падения курса рубля, на 36%, в феврале 2009 г.
«Резкое снижение курса рубля создало дополнительное давление на поток денежных средств девелоперских компаний, который уже испытал на себе негативное влияние спада на рынке недвижимости и сложной ситуации с привлечением финансирования, – заявил Артем Фролов, младший директор в аналитической группе Fitch по строительному сектору и сектору недвижимости Европы, Ближнего Востока и Африки. – Привязка цен продажи и аренды недвижимости к иностранной валюте, главным образом, к доллару США, вряд ли полностью устранит валютные риски, так как в случае дальнейшего снижения курса рубля фактически произойдет увеличение цен, привязанных к доллару, из-за чего многие покупатели и арендаторы не смогут или не захотят платить». Это, в свою очередь, вероятно, будет способствовать продолжению сокращения спроса и тому, что арендаторы будут запрашивать понижение арендных ставок по действующим договорам. Однако те девелоперские компании, которые имеют более низкие объемы валютного долга, а значит ограниченную потребность в привязке конечных цен к существующему валютному курсу, скорее всего, будут находиться в более выгодном положении, чтобы выдержать какое-либо дальнейшее снижение курса рубля.
Как и динамика спроса и предложения, которая влияет на рынок и жилой, и коммерческой недвижимости, ситуация с валютным курсом также усиливает падение цен. На основе данных от IRN.ru, цены на жилую недвижимость в Москве в долларах уже сократились в среднем примерно на 30% с пикового уровня в 2008 г., и свидетельств восстановления пока не наблюдается. Стоимость жилой недвижимости в рублях также снизилась приблизительно на 10% с максимальных уровней 2008 года. Рынок коммерческой недвижимости испытывает резкий спад с конца III кв. 2008 г. в плане арендных ставок, стоимости недвижимости и объемов новых сделок. Сокращение увязанных с долларом США арендных ставок по коммерческой недвижимости сопоставимо со снижением стоимости жилой недвижимости.
Fitch ожидает, что потенциальные арендаторы и покупатели продолжат придерживаться существующего выжидательного подхода до тех пор, пока цены продажи и аренды не стабилизируются, что, возможно, произойдет лишь в 2010 г. или позднее.
Валютный риск девелоперов может быть устранен за счет конвертации долга в иностранной валюте в национальную валюту, как поступила Система-Галс в конце 2008 г., конвертировав в рубли долг, эквивалентный 700 млн долл. В то же время рефинансирование валютного долга рублевым, вероятно, останется сложным для многих девелоперов ввиду непростой ситуации с привлечением финансирования на внутреннем рынке, более высоких процентных ставок по рублевым заимствованиям и, возможно, дополнительной платы за реструктуризацию долга.
В дополнение к возможному ухудшению денежного потока девелоперской компании, неблагоприятные изменения валютного курса также могут привести к сокращению запаса прочности или нарушениям по финансовым ковенантам (таким как отношение долга к стоимости активов, отношение долга к EBITDA), которые нередко предусматриваются кредитными соглашениями компаний с банками. Нарушение этих коэффициентов может привести к дефолту по существующему финансированию, а также, вероятно, отрицательно скажется на способности компаний привлекать новое финансирование.
По материалам Fitch Ratings
