Сегодня Fitch Ratings подтвердило рейтинги облигаций Kazakh Mortgage Backed Securities 2007-I B.V., несмотря на сложную экономическую конъюнктуру в Казахстане и, в частности, на резкое замедление на рынке жилой недвижимости. От ухудшающейся экономической ситуации эту сделку защищает ряд факторов, включая выкуп оригинатором большинства просроченных кредитов по настоящее время по полной номинальной стоимости и быструю амортизацию, которая привела к существенному увеличению механизма повышения кредитного качества.
Облигации Kazakh Mortgage Backed Securities 2007-I B.V.:
Класс A: (ISIN XS0293196266): рейтинг подтвержден на уровне «A-» (A минус), прогноз «Стабильный»
Класс B: (ISIN XS0293196696): рейтинг подтвержден на уровне «BBВ», прогноз «Стабильный»
Класс С: (ISIN XS0293196779): рейтинг подтвержден на уровне «BB», прогноз «Стабильный»
В отчетах по сделке для инвесторов указывается, что кредиты с просрочкой более чем на 60 дней продолжают составлять менее 0,1% остатка по ипотечному портфелю благодаря выкупу просроченных кредитов оригинатором БТА Ипотека. По настоящее время оригинатор выкупил около 20% от первоначального остатка по кредитам в рамках сделки. Согласно информации, полученной Fitch, значительное большинство случаев выкупа было связано с осуществлением поправок к документации (касающихся залога, валюты кредита, поручителей или поправок в связи с рефинансированием кредитов в других банках), которые не разрешены условиями сделки. В то же время БТА Ипотека также выкупила почти все кредиты, по которым имели место значительные просрочки, чтобы упростить процедуру работы с этими кредитами и поддержать показатели сделки.
Чтобы оценить уровни дефолтов по портфелю по настоящее время без учета выкупа кредитов со стороны БТА Ипотека, Fitch получило информацию по суммам просрочки по каждому кредиту в составе сделки за каждый месяц с момента закрытия сделки до их досрочного погашения или выкупа, а также по ситуации с просрочками по всем выкупленным кредитам по состоянию на 31 июля 2008 г. Из 1 203 кредитов, выкупленных на сегодняшний день, 61 кредит был списан или (на 31 июля) просрочен более чем на 60 дней. Кроме того, по 105 другим кредитам имела место просрочка более чем на 60 дней в любой из трех месяцев, предшествовавших их выводу из сделки (посредством выкупа или досрочного погашения). Эти данные могут отражать случаи продаж по частному соглашению или реструктуризации кредитов. Согласно информации, полученной Fitch, в рамках сделки имел место дефолт лишь по одному кредиту, и в этом случае было получено полное возмещение посредством обращения взыскания на обеспечение. Исходя из того что первоначальный пул на момент закрытия сделки состоял из 6 777 кредитов, по оценкам Fitch, на конец июня уровень дефолтов следовательно составлял бы около 2,45% кредитов и 3,35% от первоначального остатка по кредитам в рамках сделки. На данной стадии «выдержки» портфеля (в среднем около 32 месяцев) такой уровень дефолтов превышает ожидания Fitch и подразумевает вероятность дефолтов в течение срока сделки, соответствующую первоначальным допущениям для рейтингового сценария «BB+».
Несмотря на 45-процентное снижение цен на жилую недвижимость в городе Алматы согласно данным Статистического агентства Казахстана, цены на недвижимость в рамках сделки по оценкам сократились в среднем лишь примерно на 32% с пикового уровня в августе 2007 г., так как около половины объектов недвижимости расположены за пределами этого крупнейшего города Казахстана. Изначально в своем анализе Fitch не принимало во внимание какой-либо рост цен на жилье после начала 2006 г., поэтому текущие уровни стоимости недвижимости близки к тем, которые первоначально брались в расчет агентством. По этой причине маловероятно, что агентство пересмотрело бы рейтинги по облигациям, если бы БТА Ипотека не стала бы выкупать просроченные кредиты. Отношение размера кредита к стоимости недвижимости при закрытии пула активов, с учетом изменения цен на жилье после предоставления кредитов, составляло примерно 45,4% на дату закрытия. Этот показатель снизился до уровня около 34,5% в августе 2007 г., в период пиковых цен на рынке недвижимости, после чего снова повысился, до 43,3% к июню 2008 г. Fitch считает, что текущие предположения по снижению рыночной стоимости недвижимости (которые подразумевают возможное дальнейшее снижение в 35% для рейтингового сценария «BB») остаются адекватными.
В результате досрочных погашений (среднегодовой постоянный коэффициент досрочных погашений, без выкупов, составляет около 20%) и выкупов кредитов по сделке наблюдается быстрая амортизация, что увеличивает уровень повышения кредитного качества, доступного, в частности, по приоритетным облигациям. По состоянию на конец августа 2008 г. непогашенный остаток по сделке составлял приблизительно 54% от остатка на момент закрытия, и повышение кредитного качества, доступное по ценным бумагам класса A, находилось на уровне 31,2%.
Аналитическая группа Fitch по структурированному финансированию будет продолжать на регулярной основе следить за развитием ситуации в экономике Казахстана и изменением цен на жилую недвижимость и осуществлять соответствующий мониторинг сделки.
