Можно много говорить о преимуществах приобретения квартир в новостройках, о выгоде и сложностях, стоящих на пути потенциальных дольщиков (или соинвесторов), о нюансах нашего законодательства на первичном рынке и при этом… четко понимать, что процесс роста цен на «квадрат» пресловутой жилплощади может лишь замедляться, но не останавливаться.
Мы невольно задаем себе вопрос: куда дороже? Но, при этом, прекрасно понимаем, что на рынке самым сильным ценообразующим фактором является уровень спроса. В крупных городах, таких, как Москва спрос серьезно опережает предложение, превышая его в 2—3 раза. Вот, собственно, и ответ. Другими словами, пока есть покупатель, готовый заплатить больше, цены будут стремиться вверх. Так, $4500—5000 за 1 кв. м в обычном доме — это средняя цена.
Помимо чисто выше указанного экономического фактора (которым чуткие продавцы, щадящие нашу и без того издерганную нервную систему, порой стараются завуалировать горькую реальность) существует ряд иных причин, условно называемых «теневыми». Их влияние на уровень цен порой очень даже чувствительно! Так, при строительстве большого объекта, которым является в том числе и многоквартирный дом часть затрат нелегально перераспределяется в карман застройщика, подрядчика и пр. звеньев «одной цепочки». Существует множество схем, позволяющих показать формально вложенные в строительство деньги вместо фактических (разница между ними уходит «налево»). Так что не случайно, затраты на строительство выглядят весьма внушительными.
Каждый застройщик старается не афишировать смету на строительство или часто умышленно завышает ряд ценовых показателей. Однако, покупатели должны четко понимать из чего складывается стоимость приобретаемого ими квадратного метра. В этом случае, они могут прикинуть и понять — на чем их и в каком объеме обманывают (будем называть вещи своими именами).
Итак, в цену квадратного метра входят:
- расходы на разработку, согласование и утверждение проекта жилого здания;
- оплата земельного участка в случае его покупки или оплата аренды;
- оплата права на строительство дома;
- оплата присоединения к инженерным сетям;
- оплата строительных материалов;
- оплата труда (заработная плата) нанятых рабочих;
- оплата рекламных услуг.
При этом, если мы подсчитаем себестоимость (сумма всех расходов), то увидим, что продажная цена в большинстве случаев выше в 2—2,5 раза (более чем на 50%). К слову сказать на Западе накрутка продавцов составляет не более 15%.
Но это еще не все. Если просуммировать цены по всем вышеперечисленным пунктам оплат, то итоговая сумма будет отличаться от реальной.
В чем же дело?
Во-первых, в не учитываемых расходах. Небезызвестно, что если соблюдать законный порядок, то необходимые для строительства документы можно собирать вечно… Приходится работать по «ускоренной» схеме, что стоит прямо скажем несколько больше, хотя такие платежи нигде не учитывается. Все это происходит из-за отсутствия «прозрачных» цен и тарифов на услуги различных ГУ и ГУПов, осуществляющих согласование, контроль, проверки и т. п. при строительстве жилья: теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т. п.
Во-вторых, каждый, причастный к общему делу, то есть в нашем случае к строительству дома, хочет получить кусок побольше. Поэтому расходы, например, на закупку материалов могут быть умышленно завышенными, при том, что реально оплачивается сумма достаточно скромная, или часть средств возвращается плательщику обратно (так называемый откат). Зачастую, нарушая сроки завершения строительства (то есть, затягивая его) застройщик по своим схемам прокручивает вложенные дольщиками средства, используя их как стартовый капитал. Снимает прибыль (зачастую спекулятивного характера), а базовую сумму отдает обратно в строительство. К сожалению, за это время цены могут подрасти, деньги обесценится (инфляция) и средств на стройку может не хватить. Отсюда два пути — либо выдумывать суперпричину и собирать дополнительные деньги с дольщиков, либо снижать качество строительства закупая некачественные стройматериалы.
Одним словом, лазеек для неучтенных денежных расчетов — сколько угодно, а любая из финансовых махинаций в итоге приводит к повышению цены!
Многие денежные потери происходят в связи со слабой организацией строительного процесса, другими словами из-за обычного разгильдяйства, которое приводит к преждевременной порче стройматериалов или браку (сюда обычно закладывают 12—15% от общей себестоимости). Под халатность можно списать что угодно, в том числе серьезные финансовые траты. Например, подрядчик не выполняет в должном объеме взятые на себя обязательства по строительству — плохо, убыточно. Происходит смена подрядчика, сопровождаемая вынужденным простоем и потерей времени — тоже малоприятно и убыточно.
Немало изменений в проекты вносится по ходу строительства, что увеличивает сметную стоимость в среднем на 4—8%.
Росту цен может способствовать и наличие в строительстве неденежных форм расчетов (бартера) — материалы и услуги за квартиры. Как правило, зачет стоимости материалов и услуг происходит по более высоким ценам с дисконтом 10—12%.
Очень часто в договоре долевого участия значится одна стоимость квартиры, после сдачи дома госкомиссии оказывается, что в реальности она больше, причем на 1,5—2 кв. м. Дольщику предлагают доплатить (это, кстати, может быть оговорено в договоре). Но когда он получает свидетельство о праве, то там значится площадь не превышающая указанной в договоре или даже меньшая. Застройщик обычно отвечает на это, что часть площади учитывается по уменьшающему коэффициенту. При этом, когда дольщик вносил платежи никто ему про уменьшающий коэффициент ничего не говорил. Можно с полной уверенностью сказать, что вернуть деньги практически невозможно, зато запросто можно измотать последнее здоровье.
Одним словом, возможностей содрать с покупателя больше, существует сколько угодно. И никакие законы не в состоянии пока затормозить этот процесс.
За рубежом (например, в Европе) стоимость жилья в новостройке превышает себестоимость не более, чем на 15%, у нас же на 50—60% (это только на квартиры эконом-класса…) За границей механизмы возведения здания и оплата жилья производится по наработанной годами схеме, что в значительной степени снижает риск финансовых потерь. У нас же рынок недвижимости всего как несколько лет перестал быть суперкриминальным.
В нашей стране покупатель только привыкает к тому, что государство, в котором он живет, не имеет никакого отношения к частным инвесторам, застройщикам и пр. По сути оно не в состоянии защитить средства дольщиков. Надо сказать, что застройщики пользуются этим, получая при этом не только высокие легальные доходы, но и не менее высокие нелегальные. Но люди продолжают платить, несмотря на то, что дурят нашего брата почем зря.
