В 2008 г. более ярко оформились основные направления развития рынка загородной недвижимости Московского региона, зародившиеся еще 2-3 года назад. Свои коррективы в конце года внес спад на финансовых рынках, который, отразившись на рынке недвижимости, обозначил некоторые новые тенденции.
Наиболее отчетливо в уходящем году проявилось смещение девелоперской активности в сторону более массовых форматов и доступных ценовых сегментов. Как отмечает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», эта тенденция отразилась в совершенно различных по функциональным и качественным характеристикам объектах. Во-первых, это проекты, ориентированные на постоянное проживание, но в форматах, предполагающих более доступный бюджет покупки – таунхаусы и квартиры в малоэтажных жилых комплексах. Во, вторых, проекты, ориентированные на проведение выходных и сезонный отдых – поселки «дачного» формата.
Практически во всех ценовых сегментах и форматах наблюдался еще более активный рост количества проектов, чем в прошлые годы (по данным «Усадьбы», с начала 2008 г. на рынок вышло более 100 загородных жилых комплексов). Но, к сожалению, мировой финансовый кризис сломил наиболее интересный и важный вектор развития загородных территорий Московского региона – это комплексное освоение земель и развитие так называемых Мега-проектов, предполагающих освоение территории площадью свыше 100 га. Значительно отодвинулись по срокам перспективы формирования крупных районов организованной и достаточно однородной по качеству загородной жилой застройки. По мнению Ивана Шулькова, мегапроекты Московского региона, претендовавшие на получение государственной поддержки в рамках нацпроекта «Доступное жилье», находятся на «бумажной» стадии и, по всей видимости, реализовываться в ближайшие 2 – 3 года не будут.
Так, до сих пор не известна судьба проекта «Рублево-Архангельское». В профессиональных кругах циркулирует информация о том, что была проведена реконцепция проекта, чтобы проект, неофициальное название которого «город миллионеров», мог соответствовать главной идее нацпроекта – доступное жилье. Что касается другого масштабного проекта — «Большое Домодедово», — то стало известно, что компания «Coalco» планирует продавать приобретенное ранее для целей возведения этого проекта предприятие-застройщика «ГВСУ-Центр», обладающего крупными строительными мощностями. В частности, переговоры ведутся с компанией «СУ-155». И еще одной новостью стала продажа бывшим акционером и членом совета директоров Собинбанка Сергеем Кириленко своей доли в компании «Масштаб», которая планировала развивать амбициозный проект «А-101» на Калужском шоссе.
В настоящий момент, на загородном рынке наблюдается резкое снижение объемов платежеспособного спроса за счет сворачивания ипотечных программ, а также ухода с рынка покупателей с реально ухудшившимся финансовым положением и пессимистично настроенных покупателей. Лишились ипотечных денег первичный рынок городской недвижимости, как значительно более рискованный, чем вторичный, а также загородный рынок недвижимости, являющийся менее ликвидным, чем городской.
По мнению генерального директора агентства элитной недвижимости «Усадьба» Евгения Иванова, больше всего пострадал рынок загородной элитной недвижимости. «Самый дорогой сегмент рынка загородной недвижимости отреагировал на приближающийся кризис раньше других: уже в июле-августе многие покупатели приостановили свои поиски и переговоры. На сегодняшний день, на загородном рынке радует только отдел аренды».
По мнению Иванова, «неуверенность покупателей будет сохраняться до тех пор, пока будут наблюдаться кризисные явления в финансовой сфере, в экономике и на рынке недвижимости. С их возможным усугублением увеличится и доля пессимистично настроенных относительно рынка недвижимости покупателей. Вряд ли в 2009 г. у этих людей появится желание инвестировать в недвижимость, как бы она ни подешевела, если не будет уверенности в том, что пик кризиса позади». Он также считает, что новые проекты, находившиеся на стадии разработки, безусловно, не будут запускаться до момента стабилизации ситуации в финансовой сфере и возвращения на рынок покупателей.
Проекты, маркетинговая стратегия которых предполагала выход на рынок на определенной стадии готовности, и которые строились, но не были выведены на рынок, будут заморожены до того же момента. Основная часть проектов, находившихся на рынке на стадии строительства, будут строится медленнее, а сроки сдачи – переноситься.
Некоторые коттеджные поселки могут поменять формат продаж с домовладений на участки с подрядом или участки без подряда. Данный подход заметно замедлит развитие проекта в целом, поскольку будет зависеть от темпов продаж и грозит превратить такие поселки в долгострой.
После кризиса спрос со стороны застройщиков переориентируется с земель под коттеджные поселки на территории под строительство малоэтажных жилых комплексов. Основными направлениями развития останутся Новорижское и Калужско-Киевское.
«До конца года изменение цен на вторичном рынке загородной недвижимости достигнет минус 10% по отношению к августу 2008 г., на первичном рынке – минус 25% по отношению к августу 2008 г. К середине 2009 г. эти показатели могу составить минус 20 % и минус 30–35 % соответственно», — прогнозирует Евгений Иванов.
По материалам агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».
