Покупателям, заключающим договор с риэлторской фирмой на приобретение вторичного жилья, необходимо обратить внимание на несколько моментов.
Заключая договор с риэлтором, как можно подробнее отразите в нем все параметры и свойства искомого жилья. Если вам нужна абсолютная тишина или красивый вид за окном, то не забудьте это указать как обязательную характеристику квартиры. Ситуация упрощается, если вас интересует жилье в панельном доме. В этом случае попросите показать планировки типовых домов (их не более 20-30) и отметьте в договоре приглянувшийся вариант.
На практике риэлторская фирма, как правило, включает в цену квартиры и свои комиссионные, а также стоимость оформления сделки. При этом обычно клиенту не известны их размеры. Если в договоре есть фраза «цена квартиры не превышает…» , то можете быть уверены: цена будет равна (или близка) именно этой максимальной цене. Кто же из риэлторов откажется заработать лишние деньги? А вот чтобы не дать им такого искушения необходимо:
а) обозначить в договоре размер вознаграждения риэлтора (в конкретной «твердой» сумме или в процентах от цены продавца квартиры, предпочтительнее все же первое, так как сложность работы риэлтора никак не связана с ценой жилья);
б) указать, кто из сторон несет расходы по оформлению сделки и в каком размере (если расходы ложатся на клиента, то требуйте детального их перечня в договоре).
Заключая договор, риэлторская компания потребует от вас внести аванс. Это нормальная практика: ведь поиск вариантов квартир сопряжен с некоторыми материальными затратами. Другое дело, что размер аванса должен быть разумным (в зависимости от цены квартиры и сложности поиска). Однако:
а) обязательно в договоре отметьте, что все расходы по подбору квартиры включаются в общее вознаграждение риэлтора;
б) учтите, что поиск квартиры не всегда приводит к положительному результату. И если у сторон нет желания продлить договор, то возникает вопрос: кто, собственно, виноват в несостоявшейся сделке? Поэтому это тоже необходимо отметить в тексте договора.
Исходя из опыта, рекомендуется включить в договор следующие положения:
1) Предоставление риэлтором клиенту возможности осмотреть не менее трех-пяти вариантов, соответствующих заявленным требованиям;
2) В случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтор обязуется вернуть аванс и выплатить оговоренную неустойку;
3) Если клиент отказывается от всех предложенных вариантов (при условии, что они отвечают заявленным требованиям), то он имеет право требовать возврата аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтором работы.
Самый важный вопрос – несет ли риэлтор ответственность за «правовую чистоту» сделки? Любой договор теоретически может быть расторгнут в суде. И никто (даже профессионал) не даст гарантию того, что этого не произойдет. Риэлтор всегда отвечает лишь за ошибки, допущенные по его вине (ошибки, совершенные сотрудниками, непосредственно при оформлении договора купли-продажи, нарушение своих обязательств, например, если он обещал продать вам свободную квартиру, а продал с зарегистрированными в ней людьми).
Кто будет возмещать? А этим уже займется страховая компания, с которой у риэлторской фирмы заключен договор страхования гражданской ответственности. Естественно, размер ответственности страховщика ограничен страховой суммой, указанной в этом договоре. На большее и не рассчитывайте. Но и для того, чтобы гарантированно попасть под страховку, необходимо:
а) перед заключением договора на покупку квартиры ознакомиться с условиями договора страхования ответственности риэлтора;
б) включить в договор с риэлтором ссылку на конкретный договор страхования его гражданской ответственности.
Приятной покупки!
Фото: www.toinform.ru
