Российские компании сектора недвижимости, по всей видимости, стали одними из первых жертв кризиса ликвидности в России. Несколько девелоперских компаний приняли решение заморозить большую часть наименее прибыльных проектов из-за отсутствия финансирования со стороны банков, которые сами испытывают проблемы с ликвидностью. Среди крупных девелоперов можно отметить:
– Mirax Group, объявившая о временной приостановке реализации 83% проектов (по общей площади застройки) площадью 10 млн. кв. м.;
– «Система-Галс», планирующая сократить портфель примерно на 25% (1.7 млн. кв. м) либо продав проекты, либо найдя стратегического партнера для их реализации. Мы предполагаем, что эти проекты также будут заморожены;
– Midland Development, сокращающая будущее строительство на 31% или 500 000 кв. м; а также
– Korston, которая планирует заморозить 91% портфеля площадью 990 000 кв. м.
Аналитики департамента UniCredit Markets & Investment Banking полагают, что не исключаем вероятности того, что «пузырь» на рынке недвижимости в России лопнет, как это уже было в США и Японии. Поскольку банки сейчас неохотно выдают новые кредиты, количество сделок в секторе недвижимости уже сократилось в первом полугодии 2008 года на 13% в годовом сопоставлении. Процентные ставки по кредитам уже резко возросли – в среднем с 10-14% до 20-25%, но даже по верхней границе этого диапазона ссуды привлечь нелегко – банки предпочитают рефинансировать уже открытые линии, а не финансировать новое строительство. Пресса в последнее время пишет о том, что сильно зависимые от долгового фондирования компании могут начать масштабную распродажу активов с дисконтом в 10-30% к рыночным ценам, пытаясь найти средства на покрытие задолженности и инвестиции в новые проекты.
Мы считаем, что нынешняя ситуация в Москве отчасти напоминает кризис рынка недвижимости в Японии в 1990-х годах. Как и в Токио, где цены на недвижимость в период с 1985 по 1991 год выросли в 10 раз, цены на недвижимость в Москве колоссально увеличились в последнее время, обеспечив активное развитие отрасли. С другой стороны, когда у девелоперов в Японии начались проблемы с выплатой задолженности, цены резко упали. В связи с тем, что у российских девелоперов в настоящее время наблюдается дефицит средств, мы ожидаем, что ситуация в Москве будет похожей.
Хотя некоторые девелоперы могут вести отчаянные поиски финансирования, большинство предпочитает молчать о своем сложном положении. Мы считаем, что еще больше девелоперов может в скором времени сообщить о наличии проблем. Группа компаний ПИК, крупнейший в России строитель жилья с портфелем в 22 млн. кв. м, в настоящее время пытается привлечь $1 млрд. на финансирование проектов в стадии девелопмента. Тем не менее, потенциальные кредиторы, осознающие риски компании, не спешат предоставлять средства ПИКу. Мы считаем это очень серьезной проблемой для девелоперов, поскольку до конца года им необходимо выплатить значительные объемы задолженности.
Стабильные в финансовом отношении компании могут оказаться в выигрышной ситуации. Мы считаем, что это только начало проблем в российском секторе недвижимости, и ожидаем ухудшения ситуации в краткосрочной перспективе. В частности, кризис может ударить по небольшим компаниям с высокой задолженностью, особенно краткосрочной, сделав их интересными объектами для покупки стабильными в финансовом отношении компаниями.
Аналитики департамента UniCredit Markets & Investment Banking также ожидаем снижения цен во всех сегментах рынка недвижимости до конца года и в 2009 году. Лишенные фондирования девелоперы, испытывающие дефицит ликвидности корпорации и частные лица, покупающие недвижимость в инвестиционных целях, должны увеличить объем предложения на и без того насыщенном рынке.
