Обгоревший остов, черный скелет, призрак старинного деревянного города… Уже мало кто помнит, но пять лет назад нарядный дом на углу Фрунзе и Гоголя был именно таким. Весной 2016 года он пережил страшный пожар. Но тогда же обрел и надежду – в лице инвестора, молодого парня Алексея Дубова, выигравшего один из первых аукционов по программе «Дом за рубль». О том, на скольких миллионах строители перестали считать бюджет и что мотивирует их вступать в сложные проекты с «длинными» деньгам – в специальном проекте Томск.ру.
В архиве краеведа Романа Петрушина есть удивительная фотография 1917 года – рядом с домом на углу улиц Жандармской (современной Гоголя) и Нечаевской (Фрунзе) возле дома стоит очередь из людей, на первом этаже видны вывески – «Зубо-врачебный кабинет» и «Кондитерская Кузьмина». Крыльцо украшено резьбой, на окнах – ставни с висящими на них рекламными объявлениями… В этой фотографии – дух времени. И – начало истории дома на современном проспекте Фрунзе, 32а.
Дом на Фрунзе, 32а – типичная городская застройка конца XIX-начала XX века. Точная «дата рождения» и заказчик строительства неизвестны, но в 1908 и 1915 гг. в списке томских домовладельцев хозяйкой значится Клавдия Сапожникова. По данным сайта tomsk1604.ru, в состав усадьбы входили два дома: двухэтажный каменный и двухэтажный деревянный. Они использовались как доходные. В разное время здесь арендовали помещения под прачечную, модную мастерскую, зубоврачебный кабинет, кондитерскую.
В советские времена декор уже был другим – менее сказочным. Собственно, архитектурной ценности дом уже не представлял: по словам куратора программы «Дом за рубль» Никиты Кирсанова, на момент передачи инвестору объект «не являлся ни памятником, ни даже «ценной средой», и из исторических зданий, подлежащих сохранению и включённых в «список-701» , имел низшую категорию — фоновой исторической застройки». Зато у него был козырь – место: на первой линии одного из центральных проспектов. А еще – цокольный этаж: во многом благодаря ему объект выбрал инвестор Алексей Дубов.
«Мы смотрели несколько зданий, выставлявшихся на торги, и очень важным критерием было наличие цокольного этажа: мне нравится восстанавливать старую кирпичную кладку. С кирпичом (именно старым, а не сделанным под старину) в Томске проблемы – просто так его купить не получится. Нам повезло: как раз в этот момент разбирали кирпичный забор медицинского института на углу Киевской и Кирова, мы переговорили с подрядчиками и там его приобрели», — вспоминает Алексей Дубов.
В целом он называет участие в аукционе экспромтом, хотя в строительстве (и в работе с деревянными домами в частности) у Алексея Дубова был большой опыт: его компания восстанавливала несколько исторических зданий после пожаров в Октябрьском районе. Поскольку кейс с Фрунзе, 32а, был один из первых в программе «Дом за рубль», пришлось на ходу решать много нюансов. «Например, в договоре был пункт, что если мы не подаем отчет (о работах), нас просто могут снять с аренды, — рассказывает предприниматель. – Мы долго обсуждали эти и другие странности, неоднократно встречались с заммэра, с председателем гордумы. Сейчас программа, конечно, более адекватная».
После согласования проекта восстановления дома случайно обнаружилась историческая фотография дома, на которой был виден парапет над лестничным тамбуром. Инвестор решил внести изменения в проект и «вернуть» дому парапет (утерянный, как оказалось, в 1980-е годы).
Непосредственно с восстановлением здания проблем не было: Алексей, как руководитель строительного бизнеса, четко понимал, какая бригада может сделать крышу, какая хорошо работает с деревом, кто аккуратно отреставрирует наличники и где заказать оригинальные водосточные трубы. Он даже предлагал мэрии создать единый реестр исполнителей – многие арендаторы в программе сталкиваются с их дефицитом. Правда, эта идея заглохла (надеемся, временно).
«Изначально мы рассчитывали на бюджет 10-12-15 миллионов. Ушли в итоге за 20 с лишним – от 25 миллионов уже прекратили считать, чтобы не расстраиваться, — улыбается Алексей. И поясняет: — Много нюансов мы не учли на старте, например, не рассчитывали приточно-вытяжную систему (а она оказалась дорогая), забор, подключение к коммуникациям… Потихоньку-помаленьку, а сумма с каждым месяцем, неделей, днем становилась все больше и больше. Сейчас-то мы понимаем, что именно можно оптимизировать. Думаю, имея этот опыт, мы бы вписались в бюджет 20 миллионов».
«Вы хоть кайфанули?» — спрашиваем мы Алексея. Он улыбается: «Я взял «дом за рубль», потому что мне нравится сам процесс. Если рассматривать именно с точки зрения бизнеса, то это сложно – большие сроки окупаемости, сильно много заморочек. Намного проще купить земельный участок, поставить на нем какое-то кирпичное здание и заниматься арендным бизнесом. За эти пять лет только четыре инвестора сдали «дома за рубль». Зато каждый (включая меня) потрудился, чтобы выяснить историю дома, вникал в детали, находил артефакты… Это люди, которые любят Томск, которым нравится деревянное зодчество, они получают удовольствие от процесса восстановления деревянных домов».
По словам Алексея, сейчас в Томске создается некое сообщество людей, занимающихся «домами за рубль»: они советуются друг с другом по возникающим проблемам, делятся полезными контактами, обсуждают нюансы эксплуатации. Например, компания Алексея уже помогала инвесторам, взявшим объекты на ул.Кривой, Лермонтова.
«Немало примеров, когда новые инвесторы вошли в программу, уже даже сделали проект, но отказались от дома — поняли, что не потянут. Звучит-то хорошо – «Дом за рубль», но есть свои плюсы и минусы. Это «длинные» деньги, как и любой арендный бизнес, быстро заработать не получится», — говорит Алексей Дубов.
«С самой реконструкцией особых проблем нет, но, например, «бюрократическое сопровождение» отталкивает очень сильно, — отмечает Алексей Дубов. — То же подключение к коммуникациям – это уравнение со многими неизвестными. Ты не понимаешь, какой результат получишь: тебя подключат к электричеству или нет? Если подключат – сколько это будет стоить? Сами сотрудники этих организаций до конца не понимают, как это сделать. Вроде бы алгоритм есть, а на самом деле нет. Предоставил им одну бумагу, вторую, третью, сделал это и то… а процесс все равно не движется».
«Но лично для меня в программе больше плюсов, — говорит Алексей. — Есть история со строительством, капитальным ремонтом, но это — работа. Здесь же — творческий проект, это вдохновляет. Честно скажу – когда мы закончили дом, был уверен: никогда в жизни не возьмусь за подобный проект! Сейчас, в принципе, думаю: а почему бы нет? Может, через год-два снова созрею».
