Евгений Калугин – самый опытный инвестор программы «Дом за рубль»: он уже сдал два дома, третий будет готов к концу этого года, на четвертом начались работы. Как «постковидная» ситуация в строительной отрасли подкосила экономику программы и чем власти могут удержать интерес бизнеса к деревянному зодчеству, он рассказал в специальном проекте Томск.ру.
Около пяти лет назад Евгений Калугин приметил дом на ул.Пушкина, 5 — рядом находился офис его компании, и он регулярно ездил мимо. Место было хорошим, чтобы построить еще один офис для растущей компании, хотя лучшие времена самого дома давно прошли – он десятилетиями не видел ремонта, а остатки деревянной роскоши добил пожар.
«Случайно я узнал о программе «Дом за рубль» — она тогда только-только появилась, и заинтересовавший меня дом в нее как раз входил. Мы подали заявку, выиграли аукцион, подписали документы и начали делать проект», — рассказывает Евгений Калугин.
Как опытный строитель, Евгений понимал: если разбирать дом и возводить его с нуля, это оттянет момент сдачи на три года – именно столько должен «усаживаться» деревянный сруб. А значит, на столько же увеличится срок окупаемости… Решили использовать каркасную технологию – когда старые стены сохраняются (и являются своего рода «сайдингом»), а внутри строится абсолютно новый дом. Это проще и экономичнее, но главное – быстрее. А скорость для инвестора «Дома за рубль» решающий фактор.
Каркасная технология позволяет не ждать усадки дома и сразу приступить к отделке. Евгений Калугин использовал ее на следующем объекте — на пер. Кустарном,6, который будет сдан к концу 2021 года. По ней же восстанавливается дом на ул.Красноармейской, 78.
«Надо разделять меценатов и инвесторов, — отмечает Калугин. — Меценат не думает об окупаемости и может позволить себе строить дом 5-7 лет. Инвестор же хочет заработать на проекте, поэтому должен закончить стройку максимально быстро. Первый дом на Пушкина мы строили долго – около двух лет. Каркасная технология была новой, многое приходилось изобретать с нуля. Зато на следующих объектах мы укладываемся быстрее (меньше чем в полтора года) за счет приобретенного опыта».
По словам Евгения, в строительном бизнесе нормальной считается окупаемость девять лет. В идеале – восемь. И раньше «Дом за рубль» ее, в принципе, давал. Но «ковидный» год изменил себестоимость стройки.
«За последний год пиломатериал вырос в цене на 60-70%, металл подорожал больше чем в два раза, а в стоимости дома основная масса – это именно стройматериал. Кроме того, стало сложно найти рабочую силу из-за отсутствия мигрантов, из-за чего сами работы подорожали на 40 %, — перечисляет Калугин. – Между тем арендные ставки такими темпами не растут, поэтому срок окупаемости вырос до 12-15 лет. Бизнесу становится уже не так интересно входить в программу «Дом за рубль».
«Для окупаемости в 8-9 лет стоимость восстановления дома должна укладываться в 13-15 миллионов. Сейчас этого добиться сложно», — говорит Евгений Калугин.
В инвесторской среде активно обсуждается несколько мер, которые могли бы повысить привлекательность программы. Например, возможность перевода восстановленных домов в категорию жилой недвижимости. Но Евгений Калугин считает, что это будет сложно юридически и технически, кроме того, себестоимость «квадрата» такого жилья будет около 80 тысяч рублей, для Томска это дорого. По его мнению, полезнее было бы решить вопрос со статусом дома после восстановления:
«Сейчас дома можно взять только в аренду (на 49 лет), это является серьезным ограничением для новых инвесторов. Должен быть продуман механизм передачи объектов в собственность (через приватизацию или покупку) – скажем, через десять лет после сдачи дома. Мы начинали обсуждать этот вопрос с мэрией, там высказываются опасения, что собственник может воткнуть на месте восстановленного дома многоэтажку. Но покажите мне нормального бизнесмена, который сначала вложит в объект 15 миллионов, а потом его снесет?..»
Также стимулом для прихода инвесторов могла бы стать реальная «помощь рублем» от власти:
«Сейчас я занимаюсь системами отопления на Кустарном,6. Сами коммуникации будут стоить 1,4 млн рублей, еще 400 тысяч – техусловия. То есть 1,8 млн – только на подключение, без стоимости отопления внутри дома, — рассказывает Евгений Калугин. — Если бы мэрия взяла на себя всю техническую часть подключения коммуникаций, это было бы серьезным подспорьем. Да, 2-3 миллиона на каждый восстанавливаемый дом – это не маленькие расходы для муниципалитета. Но это значительно меньше, чем за счет бюджета восстанавливать дома целиком. Сегодня нужно искать компромиссы в сохранении исторического наследия: одни меценаты этого не вытянут, а у инвесторов все меньше сходится экономика».
«Вход в программу «Дом за рубль» прост, даже слишком прост. Смысла не брать нет – проще взять и потом отказаться, поэтому сейчас многие объекты рискуют остаться недоделанными. Так, в доме на Красноармейской, 78а, я уже третий инвестор – два предыдущих так и не приступили к ремонту. Я разговаривал с десятком человек – они реально считают, что оформят аренду, переберут сруб за полмиллиона и быстренько начнут зарабатывать. Но это не так. Прежде чем взять объект, нужно очень четко все просчитать».
