Строительные компании, оказавшись в тяжелом положении, все чаще затягивают сроки сдачи жилья. По официальной статистике, число дольщиков, ожидающих своих квартир, в Томске составляет порядка 1700 человек. Однако на деле эта цифра куда больше.
По нормам федерального законодательства, все договоры долевого участия в строительстве жилья должны быть зарегистрированы в управлении Федеральной регистрационной службы. Но местные компании нашли возможность этого не делать. В итоге, как заявил первый заммэра Томска Евгений Паршуто, официальная статистика по дольщикам отличается от реальной в три-четыре раза.
По 214 закону, застройщик несет достаточно жестко определенные обязательства по сроку завершения строительства дома и передачи квартир инвесторам, причем законодательство предусматривает значительную финансовую ответственность за нарушение обязательств: ее размер превышает доходность по любому банковскому депозиту.
Но в условиях экономической неопределенности далеко не все застройщики могут быть уверены в том, что сумеют справиться со строительством вовремя. Известны ситуации, когда жилые дома превращались в объекты долгостроя, находясь в состоянии 80-90% строительной готовности.
Как говорят эксперты, в соответствии со всеми требованиями закона в России сейчас продается менее половины всего строящегося жилья. Квартиры в других строящихся домах продаются по различным так называемым «серым» схемам, среди которых доминируют сделки, совершаемые через заключение предварительных договоров купли-продажи квартиры.
С одной стороны, подобная форма реализации жилья предусмотрена законодательством, а именно ст. 429 Гражданского Кодекса РФ, которая собственно и посвящена предварительным договорам. Однако в реальной жизни, как отмечают специалисты, такая форма сделки, которая, по сути, является неким соглашением о намерениях, имеет для заключающих ее сторон неравноценные последствия.
Одна из сторон, а именно покупатель квартиры, по условиям предварительного договора, оплачивает стоимость приобретаемого жилья, которого юридически обычно еще не существует. Другая же сторона обещает за полученные денежные средства передать покупателю квартиру – когда будет построен дом. Говоря попросту, получается обмен денег на обещания. Причем договоры составляются зачастую так, что сроки исполнения обязательств застройщика перед частным инвестором могут меняться.
Есть несколько форм продажи жилья, которые иногда считаются заменой предварительных договоров – например, вексельная схема. В ее рамках покупатель помимо предварительного договора, по которому формально не платит денег, вносит их на основании второго договора – покупки векселя.
Однако все эти схемы являются обходящими законодательство, в просторечии именуемыми «серыми».
Можно только надеяться, что со временем такие схемы выйдут из обихода рынка новостроек, но в настоящее время они зачастую преобладают в практике продаж. Между тем, человек, соглашающийся на покупку квартиры через заключение предварительного договора, должен понимать, что закон его не защищает. Такой инвестор фактически добровольно расстается с деньгами на собственный страх и риск.
Точное число «долгостроев» в Томске назвать очень сложно. Как пример – дома по адресам Ивана Черных, 66, 155, 117, 119, новостройки на улице Нефтяной и переулке Нижнем.
Администрация Томска уже заявила, что в 2010 году намерена вернуть штрафы для строительных компаний за несоблюдение нормативных сроков строительства, отмененные в связи с кризисом.
— Строители вышли на городскую думу и убедили, что сложно в этой ситуации. Мы на 2009 год штрафы убрали, а в 2010 году введем снова, – заявил Николай Николайчук.
До этого были введены дифференцированные ставки: если строительство объекта задерживалось на 1 год, арендная плата за землю должна была увеличиться вдвое. Просрочка на 2 года грозила застройщикам применением коэффициента 3; на срок более 3 лет – коэффициент 4, а для строительных площадок, занимающих часть проезжей части и пешеходные дорожки, при пересчете арендной платы должен был вводиться коэффициент 10.
Редакция новостей tomsk.ru
Фото: www.magnsk.ru
