Сразу несколько видов мошеннических схем при продаже жилья перечислили юристы в интервью РИА Недвижимость. Специалисты предупредили, какие вещи должны насторожить покупателей.
Первый тип сделки. Самый популярный. Подделка документов.
«Не следует покупать квартиру по копиям документов, даже если они нотариально заверены. В оригинальных документах не должно быть помарок и исправлений, а если квартира продается по доверенности, то обязательно требуйте присутствия собственника на сделке», — поясняет управляющий партнер санкт-петербургского офиса коллегии адвокатов Pen & Paper Алексей Добрынин.
Чаще всего, по словам экспертов, мошенники пытаются подделать именно нотариальную доверенность, поэтому данный документ следует в первую очередь проверить на подлинность. Удостовериться, настоящий документ или нет, и не был ли он отозван, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты, заполнив реквизиты, указанные в доверенности.
В качестве иллюстрации мошеннических схем юристы приводят истории лжериелторов. Они арендуют квартиру и пытаются продать ее по поддельным документам, предлагая хороший дисконт. Как правило, отмечает член ассоциации юристов России Артем Коростелев, такие мошенники говорят, что в настоящее время собственник не может присутствовать на сделке, но хочет продать квартиру как можно скорее.
«Настоящий риелтор в большинстве случаев действует без доверенности, так как обычно во взаимоотношениях агентства и продавца используется агентский договор, а сам риелтор в основном занимается показами и подбором покупателей. Если риелтор будет участвовать в сделке от имени продавца, то об этом прямо нужно спросить и попросить оригинал доверенности», — комментирует эксперт.
Второй тип сделки. Продажа квартиры с участием лиц, которые в дальнейшем могут оспорить сделку через суд. По словам юристов, к ним относятся не только граждане с частичной или полной недееспособностью, но и пенсионеры, несовершеннолетние, а также бывшие супруги, с которыми продавцы «забыли» разделить имущество.
«Лица преклонного возраста нередко продают свои квартиры и переезжают к своим детям. При сделках с ними нужно запросить справку из психоневрологического и наркологического диспансера или предложить пройти медицинское освидетельствование. Такое лицо не лишено дееспособности, но может не отдавать отчета в своих действиях вследствие заболеваний, приема сильнодействующих лекарств. Если квартира продается по доверенности, то необходимо уточнить, где находится собственник и куда он будет переезжать», — поясняет заместитель директора по правовым вопросам агентства «Миэль» Ольга Балбек.
Третий тип обмана. Мошенничества с квартирами, якобы полученными в наследство. Как правило, при подобных махинациях продавец рассказывает, что он являлся единственным наследником и, оформив собственность на жилье, хочет его продать как можно быстрее, ссылаясь на сложные финансовые обстоятельства. Однако после проведения сделки продавец перестает выходить на связь, а спустя некоторое время появляется другой наследник, который заявляет, что не знал о смерти наследодателя и также претендует на квартиру. Если «новый» наследник сможет предоставить доказательства, что он не был в курсе смерти близкого, то с большой долей вероятности сделка со спорной квартирой может быть признана недействительной, объясняет руководитель юридического департамента компании «Этажи» Регина Дыдалина.
В сделках с наследной недвижимостью юристы рекомендуют проверять очередность наследования продавца, а также обращать внимание на то, в каких отношениях были наследодатель и наследник. Если они являлись чужими людьми, то это дополнительный повод насторожиться.
Четвертый тип. Сомнительные схемы продажи квартиры с участием супругов и несовершеннолетних.
В случае приобретения недвижимости у человека, находившегося на момент оформления собственности в браке, нужно убедиться, что его супруг или супруга дали согласие на продажу жилья и что между ними произошел раздел имущества. При участии в сделке ребенка важно удостовериться, что не нарушены его права, иначе сделка может быть оспорена опекой или самим несовершеннолетним по достижении 18 лет. Если выяснится, что квартире был прописан несовершеннолетний, но родители оформили квартиру на себя в ущерб его интересам, то в дальнейшем ребенок может обратиться в суд, а сделка будет признана недействительной, подчеркивает Дыдалина.
Пятый тип сделок. Встречаются случаи, когда лица, которые за то или иное преступление отбыли в места лишения свободы, были принудительно выписаны из квартиры, а процесс приватизации прошел без их участия. Нового собственника также ждет судебный процесс и в большинстве случаев с неблагоприятным исходом.
Шестой вариант мошенничества. Сделка с потенциальным банкротом. Юрист описывает ее так: объект реализуется по документам с заниженной стоимостью, после чего собственник этого объекта банкротится, а сделку ставят под сомнение как фиктивную, доказывая через суд, что она была осуществлена на явно невыгодных условиях с целью вывода средств. Далее в суде появляются «кредиторы банкрота», которые претендуют на купленную жертвой недвижимость, поэтому юрист советует проверять кредитную историю продавца, тем более, если он вызывает у покупателя сомнения.
Седьмой тип сделок. Очень распространен. Риелтор просит потенциального покупателя как можно скорее внести задаток за понравившееся жилье под предлогом того, что квартиру может «застолбить» другой претендент, рассказывает старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова.
«В дальнейшем оказывается, что квартира непригодна для проживания, с долгами за ЖКХ и прочими проблемами. Покупатель отказывается от приобретения недвижимости и попадает в ловушку, так как в договоре сказано, что задаток не возвращается», — отмечает специалист.
Эксперт рекомендует знать разницу между авансом за жилье и задатком: в первом случае, если сделка срывается, и в договоре не предусмотрено штрафных санкций, то его возвращают. А вот в определении задатка, согласно Гражданскому кодексу, сказано, что за неисполнение договора отвечает сторона, давшая задаток, и он остается у другой стороны. Пшеничникова подчеркивает, что не стоит покупать жилье «заочно», без просмотра и проверки всех документов, а все денежные операции стоит осуществлять только напрямую с продавцом.
Восьмая опасность. Эксперты остерегают покупателей вторичного жилья и от сложных мошенничеств с участием недобросовестных нотариусов, а также хакеров, получающих доступ к электронной цифровой подписи стороны сделки.
«Здесь в группе риска пенсионеры, одинокие люди и лица, которые являются неуверенными пользователями компьютера. Под видом социальной помощи мошенники получают доступ к паспорту, данным СНИЛС, после чего оформляют поддельную доверенность и саму электронную цифровую подпись. Далее с участием недобросовестного нотариуса оформляется договор дарения или купли-продажи от имени человека, который ничего не подозревает», — уточняет Коростелев.
Юристы просят обратить внимание еще на один нюанс: расписка о передаче денежных средств должна быть строго написана от руки, так как есть риск, что сторона может оспорить сделку в суде, заявив, что подпись подделана.
«Наиболее приемлемый способ передачи денежных средств – банковская ячейка, когда продавец получает право забрать денежные средства из ячейки после регистрации сделки Росреестром. Также среди способов расчета выступает депозит нотариуса и аккредитив. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда денежную сумму, после регистрации перехода права собственности продавец предъявляет банку договор купли-продажи, затем деньги с аккредитива переводятся на его личный счет», — подводит итог Регина Дыдалина.
Ранее мы рассказывали, по каким причинам покупатели квартир часто отказываются от сделки.
