Сегодня Fitch Ratings изменило прогноз по долгосрочному рейтингу дефолта эмитента («РДЭ») и национальному долгосрочному рейтингу российской девелоперской компании ОАО «ОПИН» с «Позитивного» на «Стабильный». Также агентство понизило национальный долгосрочный рейтинг компании с уровня «BBB+(rus)» до «BBB(rus)» и подтвердило долгосрочный и краткосрочный РДЭ на уровне «B».
Рейтинговое действие отражает мнение Fitch о том, что ОПИН вероятно не сумеет успешно реализовать свою стратегию расширения деятельности во 2 полугодии 2008 г./в 2009 г. и финансовые прогнозы. Агентство ожидает, что ОПИН построит заметно меньшее объектов недвижимости в 2009 и 2010 гг., чем полагалось ранее, и показатели маржи прибыльности прогнозируются на более низком уровне, чем ожидалось, в связи с сокращением спроса на недвижимость и нехваткой внешних заимствований для финансирования новых проектов.
Последний фактор, обусловленный продолжающимся дефицитом ликвидности на глобальном рынке, который негативно влияет на российский рынок недвижимости, скорее всего, не позволит компании реализовать планы по привлечению фондирования на 2008 г. У ОПИН, судя по всему, есть достаточно средств для завершения текущих проектов, чему частично способствует возврат к модели предварительных продаж (при которой строительство финансируется за счет средств клиентов), однако компании может быть сложнее финансировать проекты в будущем. Это может ограничить среднесрочные планы расширения и снизить будущие денежные потоки.
В 4 квартале 2008 г. и в 2009 г. ожидается сокращение спроса на объекты недвижимости ОПИН на фоне замедления роста ВВП (недавно Fitch пересмотрело прогноз по темпам роста ВВП России на 2009 г. с 6,7% до 4%) и снижения иностранных инвестиций в российский сектор недвижимости. Негативное воздействие на спрос, вероятно, также окажет потенциал роста безработицы, повышения ставок по ипотечным кредитам и ухудшения настроений среди потенциальных покупателей недвижимости. Деятельность компании в сегменте жилой недвижимости в целом сконцентрирована на элитном жилье (покупки которого обычно более дискреционные, чем приобретение жилья на массовом рынке), и поэтому, по мнению Fitch, может быть в большей степени подвержена влиянию фактора снижения спроса.
В последние недели произошло небольшое ухудшение кредитоспособности ОПИН на фоне указанных факторов давления, которые, как ожидается, сохранятся. Однако Fitch полагает, что РДЭ компании сохраняют некоторый запас прочности для текущего уровня «B», в связи с чем прогноз по рейтингам – «Стабильный». Fitch также считает, что ОПИН имеет более благоприятные позиции, чем большинство сопоставимых российских девелоперских компаний, чтобы выдержать текущие условия. Компания продолжает пользоваться преимуществами за счет значительного банка земельных участков, приобретенных за счет собственных средств (достаточно крупного, чтобы поддерживать примерно 40 лет ведения деятельности), способности самостоятельно финансировать проекты за счет предварительных продаж, а также компетентной и опытной команды руководства. Более того, ОПИН имеет управляемую позицию ликвидности при относительно долгосрочной структуре погашений и достаточном объеме денежных средств для покрытия краткосрочной задолженности (103 млн. долл. на конец 1 полугодия 2008 г.), процентных платежей и обязательных капитальных вложений на уровне примерно 1x на октябрь 2008 г. Кроме того, у ОПИН есть доступ к долгосрочным безотзывным неиспользованным кредитным линиям, которые могут быть задействованы для финансирования части капитальных вложений в будущем.
В то же время факторы обеспокоенности сохраняются, и Fitch продолжит отслеживать рыночную конъюнктуру на случай появления признаков дальнейших ухудшений. Среди потенциальных проблем отмечается возможное сокращение инвестиций в инфраструктуру со стороны государства в связи с наблюдающимися финансовыми сложностями в стране. Это может понизить спрос на будущие проекты компании в сегменте жилой недвижимости, так как многие из соответствующих объектов будут располагаться вблизи планируемой, но еще не завершенной трассы Москва-Санкт-Петербург. Дальнейшее снижение курса рубля относительно доллара США также может привести к возникновению сложностей для ОПИН, так как большая часть задолженности компании номинирована в долларах, а денежные средства преимущественно поступают в рублях. Это может повысить долговую нагрузку компании относительно ее денежных потоков. Fitch продолжит следить за действиями руководства в ответ на продолжающиеся сложности на рынке недвижимости.
