А вокруг уже по-настоящему чувствуется весна! Стаи галдящих птиц, уже пригревающее солнышко, пустыни рыхлого грязного снега, прищуренные прохожие, желание долгих прогулок и очереди в магазинах, торгующих семенами. Скоро-скоро потянутся пятничные пробки во всех «дачных» направлениях, опустеют фитнес-залы, оживут летние домики на участках.
А ведь во всю эту весеннюю радостную феерию внес свою лепту и наш законодатель! Заранее. И лепту весьма значительную – недаром Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 217-ФЗ от 29.07.2017г., вступающий в силу с 01.01.2019г., окрестили «дачной Конституцией».
Так как же новый закон повлияет на грядущий дачный сезон? Почувствуют ли любители земледелия уже этим летом какие-то значимые изменения? Давайте попробуем в последние зимние деньки в этом разобраться.
Законодательные новшества
- С 1 января 2019г. упраздняются дачные кооперативы, товарищества, партнерства и иные объединения. Отныне объединения дачников будут существовать лишь в двух формах, которые являются типами товариществ собственников недвижимости: садовое некоммерческое товарищество (СНТ) и огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ). Зарегистрировать какие-то иные формы теперь нельзя.
Чтобы понять, к какой категории теперь отнести то или иное дачное хозяйство, нужно обратиться к ст. 3 Закона, закрепляющей понятийный аппарат. Выясняем, что земли и тех, и других предназначены для отдыха и выращивания сельскохозяйственных культур. Различие же состоит в том, что на землях СНТ позволяется размещать жилые и садовые дома, гаражи и иные капительные постройки, «огородникам» же разрешены лишь временные постройки для хранения инвентаря и урожая, возводить на них объекты недвижимости нельзя. Безусловно, это существенное различие. Получить регистрацию и жить постоянно «на огороде» будет нельзя.
В чем же разница между объектом недвижимости и «некапитальной» постройкой? Гражданский кодекс указывает на такие признаки недвижимости как «прочная связь с землей» и «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению». Большинство правоприменителей считают, что наличие фундамента – это и есть воплощение той самой «связи с землей». Но ведь и фундаменты бывают разные, и современные материалы и технологии строительства позволяют возводить какие угодно сборно-разборные конструкции. Поэтому, думается, что подробнее прописать признаки таких построек, адаптировав их под достижения строительства, было бы совсем не лишним.
А как же быть с уже зарегистрированным на огородном участке гаражом? Тут законодатель пошел на уступки, можно не волноваться и добросовестно уплачивать налоги на недвижимость и дальше. Помимо этого, закон установил, что специальная перерегистрация уже существующих объединений не требуется, но применяться к регулированию их жизни будут уже новые нормы. Так что для спокойной жизни привести документы в соответствие с новыми требованиями Закона при случае все же придется.
- Еще один важный принцип, воспринятый в Законе: одно поселение – одно товарищество. Не может существовать СНТ внутри ОНТ и наоборот. Назвался груздем – полезай в кузовок.
- Одно из новых требований к вновь создаваемым товариществам – минимальное количество учредителей. Их должно быть не меньше семи. Товарищество может быть создано как собственниками, так и гражданами, которым земельный участок только будет предоставлен. Создается товарищество на общем собрании, на котором утверждается устав, из членов товарищества избирается (не более чем на пять лет против прежних двух) председатель, правление, ревизор. Если товарищество примет решение изменить вид деятельности (например, выращивать продукцию не только для личных целей, но и для продажи), то оно должно стать потребительским кооперативом. А если садовое товарищество удовлетворяет двум условиям: расположено в границах населенного пункта плюс на каждом участке есть жилой дом – то оно может стать ТСЖ.
- Важные изменения коснулись и сбора денег для нужд товариществ. Теперь иных взносов, кроме членских и целевых, быть не должно (раньше были паевые, дополнительные и т.п.). Перечень трат, на которые могут быть направлены средства в законе строго регламентированный и исчерпывающий.
Кроме того, товарищество обязано открыть счет в банке, собирать взносы наличными с участников теперь запрещено. А выбрать банк для открытия в нем счета и уполномоченного — об этом необходимо будет не забыть на общем собрании. То-то бабушки обрадуются!
Весьма справедливым нововведением стала и возможность взыскивать взносы с лиц, не являющихся учредителями, но чей земельный участок расположен на территории товарищества, а значит, доступны для использования общее имущество товарищества и иные блага. Размер взносов будет равен взносам участников товарищества — не участвовать рублем в общественной жизни станет сложно.
- Все имущество общего пользования становится общедолевой собственностью членов товарищества (подсобные помещения, скважины, проезды и пр.). Появился новый термин «земельные участки общего назначения» — чувствуется, что курс государства на «пристраивание земель» (а соответственно пополнение казны налогами на имущество и уменьшение ответственности за порядок на бесхозных землях) выдерживается четко и последовательно.
Безусловно, прежнее законодательство, регулирующее отношения по владению и пользованию дачными участками требовало изменений. Одних только форм объединений существовало около девяти, хаос царит невообразимый. Но за порядок придется платить и платить не самым богатым, как обычно. Наше общество, долгое время жившее на дачах в условиях полной анархии, привыкшее к боям между соседями, войнам между председателями кооперативов и «индивидуалами», просто не готово к такому жесткому регулированию этих отношений. Механизмов упрощения реализации положений закона в условиях реальной дачной жизни не предусмотрели.
Во-первых, в стране большое количество земель неоформленных, без документов: люди десятилетиями пользовались своими «мичуринскими», чтобы хоть как-то облегчить себе жизнь (себя накормить, к пенсии копеечку заработать продажей укропчика). Теперь же им придется либо узаконить землю и платить налоги, либо эта земля станет собственностью муниципалитета.
Во-вторых, очень настораживает подчинение Градостроительному кодексу всего процесса застройки земель, выделенных под садоводство. А этим нормам вряд ли соответствует львиная доля дачных участков. Вызывает у юристов опасения и механизмы, связанные с «выкупом» муниципалитетом интересующих их земель. Теперь нормы, предусматривающие компенсации, действовать перестали, а в градостроительстве зачастую одно решение проблемы: «снести!».
Отдельно хочется отметить покушение норм нового Закона на святое для земледельца — воду. С 1 января 2020 года общая скважина может использоваться товариществами лишь при условии получения лицензии на пользование недрами. Любое лицензирование влечет за собой кучу затрат на соблюдение лицензионных требований (проекты, экспертизы и пр.) Видимо стоит ожидать к лету 2020 года повышенный спрос на работы по бурению скважин, так как расположенную на собственном участке не артезианскую (!) скважину это требование не коснется.
Самое грустное, что проблемы эти касаются, в том числе и самой незащищенной части населения – пенсионеров, для которых ежемесячная тысяча рублей от пенсии это довольно чувствительный взнос за дачное благополучие в товариществе. А в остальном, очевидно, что возвращаться к тексту нормативно-правового акта законодателю придется не раз, что нагрузка на регистраторов возрастет, что дачные баталии ждут многих… А потому, зацветут ли пышным цветом благоухающие сады, на землях, возделанных «садоводами», зазеленеют ли грядки «огородников» — покажет только время.
Юлия Легкобитова
