Прошедший год можно назвать хорошим для российского рынка недвижимости. Спрос на жилье рос, ипотечные ставки снижались — это играло на руку и застройщикам, и покупателям, и банкам. Некоторые положительные тенденции сохранятся в 2019 году, другие — изменятся. Новые законы и налоги, колебания курса рубля и действия Центробанка — все это повлияет на рынок жилья.
В 2018 году выделялось несколько трендов, которые изменили рынок отечественный недвижимости. Первый — сокращение ввода в эксплуатацию новых объектов. В Томской области за год было сдано 436,9 тысячи кв. м. жилья — на 9% меньше, чем годом ранее. Похожая ситуация и по всей России: предложение новостроек снизилось в среднем на 10%.
Причина снижения темпов строительства — кризис 2015 года. Тогда из-за ухудшения экономической обстановки запускали в работу меньше проектов, время сдачи которых подошло только сейчас.
Второй тренд 2018 года — высокий спрос на ипотеку. Центральный банк резко поднял ключевую ставку все в том же 2015 году, следом за ней выросли и проценты по ипотеке. Но последние четыре года ЦБ планомерно снижал ставку, вместе с этим оживал и рынок жилищного кредитования. В прошлом году банки выдавали ипотеку под 9,5-10%, и это подогрело спрос на рынке недвижимости.
Сократившееся предложение жилья и возросший спрос привели к росту средней цены. В Томске в квартиры подорожали на 10-15%.
Третья особенность 2018 года — изменение структуры спроса. С 55 до 57 кв. м. выросла средняя площадь покупаемых квартир. Внимание покупателей переключилось на центр города, и на двухкомнатные квартиры, которые по популярности сравнялись с однокомнатными. Покупатели стали оценивать качество городской среды в районе покупки квартиры.
Рынок ожил: количество сделок возросло на 20-30% по стране. Благодаря низкой ключевой ставке банки привлекали новых клиентов на ипотечные программы. Покупатели поверили в недвижимость, как инвестиционный инструмент. Растущие цены на квартиры позволили застройщикам начать новые проекты. 2018 год можно считать короткой передышкой, потому что в следующем году ситуация изменится не в лучшую сторону.
Чего ждать от недвижимости в 2019 году
Ввод в эксплуатацию новостроек в 2019 году должен восстановиться — влияние кризиса четырехлетней давности снижается. Теоретически, это должно увеличить предложение на рынке, но на практике может получиться иначе. С 1 июля 2019 начинают работать поправки к 214 ФЗ о долевом строительстве:
- Использование эскроу-счетов — это значит, что застройщик не сможет использовать деньги дольщиков до сдачи объекта. Если сдача задерживается на шесть месяцев, дольщики получают деньги обратно.
- Важность опыта — только девелоперы с опытом строительства многоквартирных домов от трех лет смогут привлекать средства дольщиков.
- Административные расходы не должны превышать 10% от стоимости строительства. То есть расходы на зарплату, рекламу, связь и оборудование рабочих мест придется сократить.
- Разрешение на каждый объект — если застройщик нарушит сроки сдачи или не выполнит обязательства перед клиентами, он рискует не получить разрешения на следующий объект.
Эти нововведения должны исправить ситуацию с обманутыми дольщиками, которых в 2018 году насчитывалось более 80 тысяч по всей России. Другая сторона изменений 214 ФЗ — затруднение доступа к финансам. Фактически девелоперам придется строить за свой счет — это по силам только крупным компаниям. Мелкие игроки уйдут с рынка, что снизит предложение, которое едва успело восстановиться после 2015 года.
Цены на стройматериалы вырастут из-за НДС, акцизов и слабого рубля. Дополнительные расходы строительные компании постараются перенести на конечно покупателя, это подтолкнет вверх цену квадратного метра в новостройках.
Другой фундаментальный фактор, который уравновесит два предыдущих, это снижение реальных доходов граждан. Вслед за доходами падает и платежеспособный спрос, а значит падает и цена. Несмотря на это, общий спрос в первой половине 2019 года будет высоким. Люди, опасаясь роста цен после 1 июля, постараются купить недвижимость до этого срока.
Во второй половине 2019 года рынок жилья разделится в зависимости от типа недвижимости:
Первичная недвижимость будет плавно дорожать под воздействием изменений законодательства и растущей инфляции. Застройщики будут компенсировать свои риски и увеличивать расценки на жилье.
Цены на вторичную недвижимость останутся на текущем уровне или немного снизятся. Причина — снижение платежеспособного спроса и переключение внимания покупателей на новостройки.
Рынок аренды в стагнации. Квартиры, которые люди не могут продать, они пытаются сдать в аренду. Доходы россиян падают — на рынке аренды много предложений, но мало спроса. Стоимость аренды постепенно снижается.
Суммируя все вышесказанное, можно сделать вывод, что покупать квартиру лучше в первой половине года, до вступления в силу поправок к 214 ФЗ, потом цены пойдут вверх на 10-15% до конца года. Ипотека сейчас все еще относительно низкая, но ЦБ может поднять ставку, если инфляция не выйдет за целевой показатель 4%. А из-за увеличения НДС и акцизов инфляция может разогнаться.
Рассматривать квартиру как источник дохода нужно с осторожностью. Взрывного роста цен в ближайшее время не предвидится из-за напряженной экономической ситуации в стране. Поэтому схема «купить дешево и быстро продать дороже» не сработает. Аренда тоже не принесет больших дивидендов. Недвижимость сейчас — это долгосрочная инвестиция.
Виктор Тарасенко
