Популярность ипотеки за 2017 год выросла на 35%. Это связано с тем, что ключевая ставка Банка России с 2015 года снизилась на 11,5%, а следом снизились и ипотечные ставки в коммерческих банках. Хотя на этом фоне требования к заемщикам смягчились, ипотеку все же дают не всем. И не все, кто ее взял, довольны результатом.
Как взять ипотеку — на что смотрят банки
В России проценты по ипотеке приносят кредитным организациям 40-50% чистой прибыли. Не удивительно, что к этому продукту банки относятся серьезно. Чтобы общий кредитный портфель банка был доходным, его потенциальная прибыль должна превышать цену всех рисков, с ним связанных.
Банки уменьшает количество просрочек и невозвратов по ипотеке, оценивая заемщиков по нескольким параметрам. Чем хуже экономическая ситуация в стране, тем тщательнее проверки. Каждая кредитная организация использует собственную методологию оценки, но все они основаны на схожих критериях.
На что смотрит банк в первую очередь:
Кредитная история — это вся информация о прежних кредитах заемщика: суммы, сроки, просрочки, невозвраты, отказы. С помощью кредитной истории банк оценивает опыт заемщика, его ответственность и финансовое положение за последние два года.
Плохая кредитная история на 60-80% снижает шанс получения ипотеки. Отсутствие кредитной истории — это тоже риск для банка, поэтому «новичкам» в кредитовании получить ипотеку сложнее.
Доходы — банку важно понимать, из каких средств заемщик собирается гасить кредит. Лучшее подтверждение дохода — официальная справка 2-НДФЛ, но этот вариант не подходит для «серых» зарплат. В таком случае банк рассматривает договоры подряда (по которым заемщик получает доход) или выписки с банковских счетов.
Долговая нагрузка — даже большой доход не гарантирует одобрения ипотеки, если он уходит на погашение старых кредитов. Долговая нагрузка — это размер ежемесячных платежей заещика: кредиты и кредитные карты, коммунальные услуги, обязательное лечение, оплата обучения и т.д. При долговой нагрузке более 40% банк откажет в ипотеке.
Если при зарплате 40 000 рублей вы платите 5 000 в месяц за коммуналку, 8 000 по автокредиту и еще 600 рублей по кредитной карте, кредитная нагрузка равна 34%. Это высокий показатель, и банк может отказать в ипотеке.
Работа — банк оценивает и заемщика, и его работодателя. Чтобы увеличить шанс на получение ипотеки заемщику не стоит часто менять работу, а его работодатель должен платить налоги, отчисления в социальные фонды и показывать стабильный доход.
Объект недвижимости — при оформлении ипотеки банк берет в залог приобретаемую недвижимость. Если заемщик не погасит кредит, банку важно быстро продать залог по рыночной цене или с небольшой скидкой.
Если вы хотите купить квартиру в непопулярном районе или в аварийном доме, банк не даст вам на это денег.
Достоверная информация во всех документах — если банк обнаружит фальсификацию в любых документах, он откажет в ипотеке и занесет клиента в черный список.
Второстепенные, но иногда решающие факторы:
- Регистрация по месту получения ипотеки, чтобы банк знал, где искать заемщика
- Штрафы и нарушения, уклонение от их оплаты. Если заемщик не платит штрафы, он и кредит не погасит
- Возраст — до 21 года и после 55 лет получить ипотеку почти невозможно
- Частые досрочные погашения кредитов — как ни странно, заемщик, который слишком быстро гасит кредиты, не выгоден банку. Чем дольше срок кредита, тем выше доход кредитной организации
- Высшее образование — считается, что человек с высшим образованием более востребован на рынке труда, а значит быстрее найдет работу в случае увольнения
- Здоровье — банку важно, чтобы заемщик на все время ипотеки сохранял платежеспособность
- Бизнесмен или индивидуальный предприниматель — собственный бизнес связан с повышенными финансовыми рисками
Что сделать перед обращением в банк
Общий алгоритм получения ипотеки выглядит примерно так:
Конечно, некоторые стоп-факторы банков обойти тяжело, но увеличить шансы на одобрение кредита можно:
- Проверить свою кредитную историю и по возможности ее улучшить. Например, взять небольшой кредит и погасить его точно по графику платежей. Если в прошлом были небольшие просрочки по кредитам, можно подождать год или два, чтобы они потеряли актуальность. Если просрочки были существенные, то ждать придется дольше.
- Посчитать кредитную нагрузку. Если она выше 30% — снизить, погасив старые кредиты. Также надо убедиться в том, что все семейные доходы могут быть подтверждены для банка.
- Заказать выписку из ПФР и убедиться, что работодатель перечисляет деньги в социальные фонды. Можно уточнить это в бухгалтерии фирмы-работодателя.
- Заранее подобрать несколько банков с оптимальными условиями. Если в первом откажут, будет готов план «Б». Но подавать документы в несколько банков не стоит — отказы испортят кредитную историю. Лучше делать попытки раз в 2-3 месяца.
Как взять ипотеку, чтобы потом не пожалеть
Ипотека — это серьезное финансовое обязательство, в котором главное не одобрение, а регулярные выплаты на протяжении многих лет. Чтобы ипотека не превратилась в кошмар, надо к ней подготовиться.
Важно правильно выбрать жилье с учетом того, что до окончания срока ипотеки сменить его будет сложно. Поэтому квартира и район города должны действительно нравиться.
Если вы планируете в ближайшее время рожать детей, покупка однокомнатной квартиры в ипотеку — не лучшее решение. Лучше выбрать что-то более просторное.
Если платежи по ипотеке составляют значительную часть семейного бюджета — это отразится на уровне потребления и качестве жизни.
Перед тем как брать ипотеку 2-3 месяца поживите с тем бюджетом, который будет во время ипотеки. Из сэкономленных денег сделайте подушку финансовой безопасности.
Любые просрочки грозят штрафами и пенями. Ипотека — это итак большая переплата, увеличивать ее из-за невнимательности точно не стоит.
Составьте график всех платежей по процентам и комиссиям. Пропишите в нем сроки продления договоров страхования и другие важные даты, несоблюдение которых может привести к штрафным санкциям.
И еще один совет, важность которого ощутили люди в 2015 году: берите ипотеку в той валюте, в которой зарабатываете, чтобы не зависеть от колебаний курса рубля.
Виктор Тарасенко
