В России традиционно считается, что квартира должна быть своя, даже если речь идет о многолетней и не самой выгодной ипотеке. Но в других странах аренда жилья намного популярнее собственности. На самом деле плюсы и минусы есть у обоих вариантов. Разберемся, когда долгосрочная аренда квартиры выгоднее, чем ипотека.
В развитых странах — арендуют
Доля владения жилой недвижимостью в России по разным оценкам — от 75 до 90%. То есть из 100 человек, как минимум 75 живут в своих квартирах. И это не признак большого достатка или высокого уровня жизни, а скорее особенность менталитета. В развитых странах, несмотря на дешевую ипотеку, люди предпочитают арендовать квартиры или дома:
- США — 65% собственного жилья
- Франция — 55%
- Германия — 44%
- Нидерланды, Дания — 10%
Еще десять лет назад гораздо больше европейцев стремились купить собственное жилье. В первую очередь на смену тенденции повлияла динамика рынка недвижимости. Квартиры перестали быстро дорожать, а значит, вкладывать в них деньги стало почти бессмысленно. Похожая ситуация и в США, там за последние 100 лет темпы роста цен на жилье едва опережали инфляцию. Перед 2008 годом в Соединенных Штатах наблюдался стремительный рост цен, но чем он закончился известно — глобальным кризисом.
Кроме инвестиционной составляющей есть и другие аргументы в пользу аренды:
1. Жить в том районе города, который нравится, и не тратить время и деньги на дорогу до работы, школы, университета.
2. Менять жилье при переезде в другой город. В Европе практикуется перемещение сотрудников по филиалам компании — это способствует карьерному росту, но покупать новую квартиру при каждом переезде слишком накладно.
3. Снимать жилье высокого класса, например, в элитном доме или районе. Если человек не может купить такую квартиру, но ему очень хочется в ней жить — он ее арендует.
4. Экономить на ремонте и устранении бытовых проблем — это заботы владельца жилья, а не арендатора.
В эпоху регулярных экономических кризисов у аренды есть еще одно преимущество — финансовая независимость. Ипотека — это серьезное обязательство на долгий срок, исполнять которое нужно вне зависимости от экономической ситуации. Потеряв работу, человек лишается возможности ежемесячно гасить кредит и рискует потерять квартиру. С арендой все проще — можно снять квартиру подешевле, в соответствии с финансовыми возможностями.
Почему нужно пересмотреть отношение к собственности
Стремление обзавестись своей недвижимостью осталось со времен Советского Союза, а в 90-е годы только укрепилось. В СССР не хватало городского жилья, и собственная квартира считалась чем-то долгосрочным и престижным. Люди стремились во что-то бы то ни стало продвинуться в очереди на получение жилплощади. А когда гиперинфляция 90-х годов обесценила все денежные накопления, квартиры стали считаться еще и надежным вложением средств. Рынок недвижимости рос, квартиры дорожали и приносили доход своим владельцам.
Но с тех пор ситуация на рыке изменилась, и недвижимость уже не так привлекательна для вложения денег. И вот почему:
Медленный рост цен
Недвижимость дорожает не так уж быстро, а значит, доходность вложений в нее не высока.
Зачастую средние цены на недвижимость в России (по данным сайта rosrealt.ru) растут даже медленнее официальной инфляции. Конечно, это усредненный показатель, и в разных регионах картина может отличаться, но общая тенденция ясна. Средний годовой прирост цен на жилье — 4,48%, а среднегодовая инфляция — 7,5%. Вложение денег в недвижимость не спасает их от обесценивания.
За 10 или 20 лет ипотеки ваша квартира все равно вырастет в цене, но все остальное подорожает еще больше.
Низкая ликвидность
Сейчас квартиры — не самый ликвидный актив. Реальные доходы россиян снижаются уже четвертый год, а следом снижается и спрос на рынке недвижимости. Квартиру придется продавать или долго, или со скидкой. И то, и другое не добавляет привлекательности недвижимости, как финансовому активу.
Еще сложнее превратить этот актив в деньги, если у семьи только одна квартира. В этом случае на первое место выходит уже не доходность и ликвидность, а вопрос крыши над головой.
Не так уж надежно
Цены на недвижимость зависят не только от экономической ситуации в стране, но и от других факторов:
- Состояние квартиры и дома
- Транспортная доступность
- Экологическая обстановка
- Социальная инфраструктура
Изменение любого из этих факторов повлияет на цену в большую или меньшую сторону.
Если во дворе вашего дома построят еще один дом — цены на квартиры снизятся из-за увеличения нагрузки на инфраструктуру. Слишком плотная застройка приводит к увеличению пробок на дорогах, что негативно влияет на цену недвижимости.
Государство не защищает собственников от убытков, связанных с падением цен на жилую недвижимость.
Выгода от аренды
Считается, что выплата ипотеки — это плата за собственное жилье. Но на самом деле, пока ипотечный кредит полностью не погашен, квартира принадлежит частично банку. То есть получить полные права и «выселить» банк получится только через 10-20 лет. Бывают ситуации, в которых арендовать жилье и копить деньги выгоднее, чем брать ипотеку.
Человек собирается купить квартиру за 2,5 млн. рублей, у него есть два пути:
- Копить деньги и жить в съемной квартире
- Взять ипотеку
Минимальный первый взнос для оформления ипотеки — 15%, то есть 375 000 рублей, которые в любом случае придется накопить.
Имея на руках 375 тысяч, человек может потратить их на первый взнос по ипотеке или положить на вклад в банк и получать проценты.
Ипотека
С помощью ипотечного калькулятора вычисляем параметры ипотеки.
Сумма кредита (за вычетом первого вноса) — 2 125 000 рублей
Ставка — 10%
Срок — 20 лет (240 месяцев)
При таких условиях ежемесячный платеж составит 20 500 рублей, а общая сумма выплат за весь срок — 4 923 796 рублей.
Аренда
Арендовать такую квартиру можно за 15 000 рублей в месяц, разница с ежемесячным платежом по ипотеке — 5 500 рублей. Вместо первого взноса 375 000 отправляются на вклад в банк, туда же ежемесячно поступает 5 500 рублей разницы (если человек был готов взять ипотеку, значит, его доходы позволяют ему это делать). Вклад открывается с условием капитализации процентов. На калькуляторе вкладов вычисляем доходность за 20 лет для ставки 6,5% годовых: 4 062 726 рублей.
Чтобы сравнить эти два варианта, нужно учесть темп роста цен на квартиры. Например, в Томске с 2015 по 2017 год квартиры в новостройках подорожали всего на 3,83%, то есть темп роста — примерно 1,58% в год (по данным сайта realty.kurs-kotirovka.ru).
Цены на вторичное жилье в Томске за это время и вовсе снизились.
Если этот темп сохранится, через 20 лет квартира будет стоить 3 420 615 рублей, что делает ипотеку экономически не выгодной, а аренду — доходной. Но если темп роста цен на жилье вырастет, например, до 4% в год, через 20 лет цена квартиры составит 5 477 800 рублей. Тогда ипотека окупится, а доходов от банковского вклада не хватит на новую квартиру.
Конечно, расчеты эти очень приблизительные. В них не учтен налог на имущество, налоговый вычет, страхование при оформлении ипотеки, расходы на ремонт, увеличение стоимости аренды и другие факторы. Но даже они показывают, что с финансовой точки зрения ипотека — это не всегда хорошо, а аренда — не всегда плохо. И, принимая решение о покупке или съеме жилья, нужно оценить все возможности, а не следовать принятым в обществе стереотипам.
Виктор Тарасенко
