Из предыдущего материала рубрики «Право знать» вы узнали о том, как грамотно составить договор купли-продажи, чтобы не лишиться квартиры, машины и денег. В этой статье мы продолжим рассматривать вопросы защиты своих прав в деле покупки жилья и авто, но с другого ракурса. В период подготовки к сделкам купли-продажи легко нарваться на мошенников. И в такой ситуации знания о том, как себя вести, будут весьма кстати. Читайте в сегодняшнем материале рубрики «Право знать» о самых распространенных мошеннических схемах при продаже квартир на вторичном рынке, о том, какие ошибки чаще всего совершают покупатели недвижимости, и что делать, если вы столкнулись с обманом при покупке автомобиля. «Право знать» — знай свои права.
1. Какие ошибки чаще всего совершают покупатели недвижимости?
Ошибка первая: отсутствие юридической проверки квартиры на «чистоту».
Большинство потенциальных покупателей не считают необходимым запрашивать сведения о недвижимости и ее владельце в компетентных органах, а зря. Вместо того чтобы верить продавцу на слово, лучше получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе права собственности на квартиру. Это поможет вам понять, кто перед вами: собственник или аферист. Плюс ко всему выписка содержит информацию о том, кто являлся собственником до нынешнего хозяина квартиры. С помощью этого документа можно выяснить, кто и сколько владел квартирой. Если срок владения жильем незначителен, то это должно вас насторожить. Кто знает, но квартира могла быть куплена не для того, чтобы в ней жить, а с целью сокрытия сделки займа. А это может привести к дальнейшим судебным разбирательствам, в которых придется доказать, что вы не верблюд. Поэтому вместо множества посещений суда, лучше пару раз посетить Росреестр или вовсе заказать выписку онлайн. Запросить информацию лучше дважды: первый раз — при обсуждении деталей сделки, а второй — непосредственно перед ее заключением. Это связано с тем, что сведения в реестре быстро устаревают, но столь же быстро обновляются сотрудниками госоргана. Поэтому вторая выписка может быть не похожа на первую. Ведь пока вы думали насчет всех условий договора, на квартиру, например, могло быть наложено обременение. А такое жилье вам ни к чему. Знайте, что информированность в деле покупки жилья — залог успеха. Но чтобы быть осведомленным, нужно не совершить ошибку № 2.
Ошибка вторая: боязнь спорить с продавцом.
Страх отмены сделки из-за собственной принципиальности — проблема, с которой сталкивались многие. Юридические тонкости здесь граничат с вопросами психологии. Ну, кому не хочется просторную и уютную квартиру, да еще и по приемлемой цене. А тут еще и продавец так и поторапливает с заключением договора и передачей ему задатка. Стоп! Вспомните золотое правило любых сделок: бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Конечно же, в деле приобретения квартиры ни о чем бесплатном и речи быть не может. Но вот низкая цена — момент настораживающий. С чего вдруг продавцу снижать цену, когда похожие квартиры стоят значительно дороже? Продавец увиливает от ответов, а на просьбу показать документы отвечает отказом? Смело разворачивайтесь и уходите. И не стоит при этом думать, что вы упустили замечательный шанс. В большинстве подобных случаев только такая позиция поможет сберечь нервы и деньги. В подобной ситуации оказалась одна моя знакомая. И дело даже не шло о спорах с продавцом по принципиальным моментам сделки. Ее проблема была в том, что даже обычные вопросы она продавцу задавать стеснялась. Хорошо, что на все встречи с ней ходила ее сестра. А она по профессии корректор. Видимо, со столь доскональным чтением договора тот продавец раньше никогда не сталкивался. Выспросив все до последней запятой, сестра пришла к выводу, что их хотят обмануть. Знакомая же при этом невероятно смущалась от въедливости собственной сестры. Но именно эта въедливость и спасла их от печальных последствий.
Ошибка третья: использование типового договора купли-продажи.
Наверное, самая распространенная ошибка из всех встречающихся. И при этом самая дорогая. Никогда не используйте договор, который вы или продавец квартиры скачали из Интернета. Да, вы можете читать рекомендации по составлению договора, в том числе в рубрике «Право знать». Но при сделках с недвижимостью важно самим составить основной документ, а самое главное — понимать, в чем его суть.
Ошибка четвертая: занижение в договоре стоимости квартиры.
Представьте, что вы, прочитав все рекомендации по составлению договора, написали этот документ. И все пункты договора устраивают и вас, и продавца. Но есть небольшой нюанс. Продавец предлагает вам передать ему сумму, о которой вы договорились, но в договоре указать иную. Естественно, заниженную. Если вы согласитесь, то преимущество продавца очевидно: он заплатит меньше налогов. Если нет — сможете сами получить налоговый вычет с реальной, а не с заниженной стоимости квартиры. И еще: вдруг договор придется расторгнуть? Вернуть фактически уплаченные деньги для вас будет крайне проблематичным, если и вовсе невозможным. Поэтому никогда не соглашайтесь на эту старую как мир уловку.
Не совершайте подобных ошибок. А если не уверены в собственных силах, обратитесь к специалисту, который не один год работает на рынке недвижимости и имеет безупречную репутацию.
2. Мошеннические схемы при продаже квартир: что следует знать и как защититься?
Существуют отдельно взятые мошеннические действия, которые можно объединить в большие группы. Наиболее часто встречаются случаи, которые подпадают в категорию продажи квартиры по договору от лиц группы повышенного риска. Также встречаются ситуации, когда происходит сокрытие законных наследников и совершаются махинации с доверенностями. Это не весь перечень афер, и при совершении любой сделки с недвижимостью нужно быть предельно внимательными.
Схема 1: группы лиц повышенного риска.
Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска — людьми, страдающими алкогольной или наркотической зависимостью, одинокими стариками. Эти категории граждан зачастую не отдают себе отчет в том, какие действия совершают. Именно поэтому на них легко оказать влияние. Сотрудники УМВД России нередко выявляют подобные случаи в Томске и области. Как правило, для того, чтобы в дальнейшем сбыть квартиру, «работает» организованная группа. Члены этой группы втираются в доверие к потерпевшим и предлагают решить их материальные проблемы. Учитывая, что зависимые люди зачастую не имеют источников дохода, подобная «помощь» принимается ими с благодарностью. В довесок к этому, злоумышленники снабжают граждан спиртными напитками и поддерживают их асоциальный образ жизни. Также мошенники предлагают людям оплатить их задолженности за жилищно-коммунальные услуги, но с определенным условием: их квартиры будут проданы, а хозяевам будут предоставлены другие, но меньшей площади. На деле же никто никому квартир не предоставляет, да и долги если оплачивают, то частично. Квартиры групп лиц повышенного риска приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи. При этом между ними всегда будет минимальный промежуток — у одного собственника квартира не задерживается более чем на полгода. Такие короткие сроки должны вас насторожить. Цепочка быстрых сделок, а также значительная скидка и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника. Если в итоге выяснится, что такой владелец был недееспособен при заключении сделки или его принудили к этому, последующие перепродажи окажутся недействительными, а у вас не останется ни квартиры, ни денег.
Схема 2: доверенности.
Доверенности порождают множество видов квартирного обмана. Для этой группы мошеннических действий характерны схемы с документами, полученными от недееспособных или уже умерших людей, фальшивыми или отозванными доверенностями. При обсуждении условий сделки вы должны видеть собственника лично. Объяснение его отсутствия самыми благовидными предлогами должно вас смутить. Личное общение исключает риски, связанные с действиями представителей по уже отозванной доверенности или по документу, полученному от уже умершего человека. Знайте, что если собственник, выписавший доверенность, умер после подписания договора, но до момента регистрации права собственности, то сделка не может быть зарегистрирована.
Схема 3: наследство.
Покупка квартиры на «вторичке» после наследования — мероприятие рискованное. Мошенники могут совершить подлог завещания, а наследники, сами того не зная, — заключить неправомерную сделку. Если вы узнали, что квартира фигурировала в завещании, то первое, что необходимо проверить — это вменяемость наследодателя. Нужно выяснить, был ли он дееспособен, или же его могли принудить составить и подписать завещание. Если это выяснится, то купленная квартира может быть изъята по решению суда, поскольку у наследников есть полное право оспорить сделку. Другая опасность заключается в том, что даже по истечении шести месяцев (срок вступления в наследство) могут появиться законные наследники. К ним относятся дети, супруги, родители. Для них завещание не имеет никакого значения, поскольку, по закону, после смерти родственника, им положена определенная часть его имущества. Ну а самая сложная, на наш взгляд, ситуация может возникнуть тогда, когда у умершего есть незаконнорожденные дети. И именно они появляются как снег на голову. Самый простой способ обезопасить себя — не покупать квартиру, которая была получена по наследству. Это поможет исключить ситуацию, в которой обнаружить внебрачных детей нереально. Ведь не будете же вы входить в положение новоиспеченных наследников, права которых подлежат удовлетворению.
Итак, какой бы прекрасной ни была квартира вторичного рынка, ее необходимо тщательно проверять. Смотрите инфографику, чтобы узнать какие ситуации связаны с мошенничеством, затяжными судами и риском потери права собственности:
3. ТОП-3 мошеннических действий при продаже автомобилей и как их избежать?
Схема 1: предоплата или задаток.
Насторожитесь, если «продавец» еще до того, как вы увидите авто предлагает внести предоплату. Если вы звоните по объявлению, и сразу же после обсуждения машины речь заходит о задатке, то практически со стопроцентной вероятностью на том конце провода находится мошенник. Как избежать? Не переводите на карту или электронный кошелек даже «чисто символических» сумм. Такой вид мошенничества популярен у посетителей «мест не столь отдаленных», и продажа ими автомобиля даже не предполагается.
Схема 2: незафиксированная цена.
Вы находите вариант по хорошей цене. Она не завышена, но и откровенно не занижена. В ходе переговоров кажется, что продавец надежный: приличный внешне, не торгующийся и даже при предложении проверить автомобиль на «чистоту» выражает свое согласие. И автомобиль действительно чист. И по документам, и по всем базам данных. Наконец, между вами и продавцом достигнута договоренность. И даже задаток хозяин машины предлагает отдать после ее тщательного осмотра и с составлением расписки. Кстати, расписку он пишет быстро и при этом всячески демонстрирует вам радость от того, что сделка почти состоялась. Расписка у вас на руках, деньги — у продавца. Только после этого можете считать, что попались на крючок. При внимательном прочтении вы обнаружите, что в расписке не указана полученная хозяином авто сумма. Дальше все происходит молниеносно: цена в объявлении меняется — как удивительно! — в большую сторону, а «продавец» говорит, что направляет против вас иск в суд. Кстати, чтобы избежать судебного разбирательства аферист дает вам один совет: купить у него машину по завышенной цене. Остается выбирать из имеющихся вариантов: или потерять задаток и забыть обо всей этой истории как о страшном сне, или купить автомобиль по явно завышенной цене. Как избежать? Всегда фиксируйте конечную цену в договоре купли-продажи и внимательно проверяйте все документы.
Схема 3: машины с иностранными госномерами.
Как правило, предлагается неплохой автомобиль по цене значительно ниже рыночной. Наличие номерных знаков иностранного государства (чаще всего используются белорусские номера) хозяин объясняет тем, что пригнал машину из Европы. Не стоит верить подобным историям: чаще всего так пытаются сбыть машины-«распилы» — автомобили, которые собрали по частям словно конструктор. Выгода продавца очевидна, а вот у вас возникнут сложности с постановкой такого автомобиля на учет и его легальной эксплуатацией. Как избежать? Игнорируйте предложения, в которых фигурируют автомобили, не снятые с учета в других странах.
4. Как не попасться на удочку мошенников при покупке автомобиля?
Следуя нашим простым советам, вы убережете себя от траты на мошенников своих времени и нервов, а главное, сбережете свои деньги.
- всегда проверяйте понравившуюся машину на предмет залогов и других обременений;
- проверяйте все документы продавца, и особое внимание уделите его паспорту;
- сверьте паспортные данные с данными в ПТС, доверенности и других документах, где они используются;
- проверьте, действителен ли паспорт продавца на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России — если данных паспорта там не содержится, то перед вами мошенник;
- проверьте наличие исполнительных производств в отношении собственника машины на сайте ФССП России — риск сделки увеличивается в разы, если продавец является должником;
- тщательно сверяйте содержание документов на автомобиль с фактами: номерными агрегатами, цветом и др.;
- игнорируйте предложения о продаже автомобилей без оригинала ПТС.
Распознать мошенника несложно. Гораздо сложнее побороть эмоции при покупке квартиры или авто. Именно они зачастую мешают принимать взвешенные решения и подталкивают принять те, о которых потом придется пожалеть. Учитывая, что для многих приобретение недвижимости или личного транспорта является чуть ли не событием всей жизни, следуйте нашим рекомендациям при заключении сделок. И пусть вам попадаются только честные продавцы!
Сталкивались с мошенниками в подобных ситуациях? Будем признательны, если вы расскажете нам об этом. Адрес для писем прежний: pravoznat@tomsk.ru
Дмитрий Аксенов
