Наверняка вам хоть раз в жизни приходилось слышать истории о людях, которые годами пытаются продать квартиру, но что-то все никак: люди приходят, смотрят жилье, но злополучные квадратные метры продолжают «стоять» и никак не хотят продаваться. В чем же тут дело?
Чаще всего загадка «заколдованной квартиры» оказывается довольно проста: недвижимость просто не подготовили к продаже, или подготовили неправильно. Именно поэтому покупатели уходят отсюда, выбирая для себя другие варианты, а большинство — не доходят до просмотра вовсе.
Корреспонденты Tomsk.ru вместе с томскими специалистами по продаже недвижимости разобрали типичные ошибки владельцев квартир, выставленных на продажу.
Ремонт
Подготовка квартиры к продаже начинается за несколько месяцев до того, как выставить объявление или обратиться к риэлторам — именно столько времени нужно, чтобы сделать в квартире минимальный ремонт. Ухоженное жилище, конечно же, произведет на потенциальных покупателей более благоприятное впечатление, чем «избушка на курьих ножках», видевшая ремонт в последний раз лет 20 назад.
А вот какой именно ремонт необходим, каждый должен определить сам. По словам специалистов, покупатели недвижимости делятся на два типа. Одни ищут квартиру по принципу «заезжай и живи», и таким людям нужен ремонт, они даже готовы заплатить лишние 100-200 тысяч, лишь бы избежать траты времени и сил на создание уюта в новом жилище.
Вторые целенаправленно ищут квартиру без ремонта и в этом тоже есть своя выгода — такое жилье стоить будет дешевле, а интерьер они впоследствии оформят под свои вкусы. Таких потенциальных покупателей затейливый рисунок на обоях в спальне и плиточка в горошек на кухне, с гордостью демонстрируемые хозяевами, будут только раздражать.
Ни один продавец квартиры не сможет предугадать, к какой группе покупателей относится человек, откликнувшийся на объявление. Так что переклеивать или нет обои или менять плитку в ванной — это личное дело каждого.
Но есть такие вещи, на которые обратят внимание абсолютно все покупатели:
— состояние входной двери;
— состояние оконных рам;
— состояние сантехники;
— состояние полов;
— состояние стен и планировка квартиры.
Деревянная «совдеповская» дверь с торчащей из-под дермантина ватой, рассохшиеся деревянные рамы, рыжий с прозеленью кран и скрипучие полы напугают потенциальных покупателей похлеще любого фильма ужасов. Такие серьезные недостатки жилища не скроют новые обои «веселенькой» расцветки и свежепостеленный линолеум. При исправлении этих недостатков шансы на продажу квартиры стремительно повысятся.
Интерьер
Второй важный этап предпродажной подготовки квартиры — придание жилью аккуратного, «товарного» вида и видео- или фотосъемка помещений. Важный и приятный момент — на этом этапе не требуется практически никаких вложений — при определенных навыках. Наоборот, придется кое от чего избавиться.
Один из специалистов-риэлторов, к которым мы обратились, рассказал практически хрестоматийный пример. В Томске вот уже три года безуспешно продается квартира, в которой когда-то жила мать хозяина. С той поры в «хрущевке» сохранилась очень старая советская мебель, которую хозяин не вывозит, а со временем пустующее жилье владелец стал использовать как склад для лишних вещей. Естественно, покупатели разворачиваются и уходят, едва взглянув на этот бардак.
Поэтому список элементарных советов по приведению квартиры в порядок довольно прост:
— убраться дома, чтобы тапочки главы семейства, вереница полотенец на сушилке и три пары брюк на стуле не смутили возможных покупателей и не создавали ощущение хаоса;
— избавиться от откровенно старых и тем более сломанных вещей, или убрать их с глаз, даже если это любимая табуретка дедушки или шкаф бабушки;
— из нежилых помещений вынести максимальное количество мебели, чтобы у покупателей была возможность оценить помещение, а не обстановку.
Те же самые правила распространяются и на проведение фото-видеосъемки квартиры перед тем, как создать объявление о продаже. Нужно учитывать, что большинство людей в первую очередь глядят на фотографии помещения в объявлениях и не имеют возможности оценить все вживую. Не нравятся фотографии — ищут дальше. Поэтому при фотографировании нужно:
— убрать все лишнее из комнаты, где производится фотосъемка (можно даже перенести в другую комнату);
— снимать как минимум с двух ракурсов в одном помещении;
— снимать днем и учитывать освещение комнаты, то есть не снимать против света или, если света мало, дополнительно включить лампы.
Как говорят специалисты, довольно эффективный способ погрузить в атмосферу квартиры неограниченное число людей, просматривающих объявление о продаже — создание небольшого видеоролика с «прогулкой» по квартире. Такое видео даст максимально достоверную информацию о планировке, размерах и состоянии квартиры. Многие риэлторские агентства сейчас оказывают услуги по подготовке видеоролика и фотосъемке недвижимости своих клиентов.
Информация
Другой очень важный пункт подготовки квартиры к продаже — это создание текста для объявления на сайте. Понятно, что район, количество комнат, площадь и этаж придется указать в любом случае, но объявления с подробной информацией о недвижимости в разы выигрышней смотрятся по сравнению с объявлениями, чьи составители руководствовались принципами «краткость — сестра таланта». Да и вопросов после прочтения такого текста у покупателей в разы меньше.
Максимально подробный и предельно функциональный текст объявления должен содержать следующие дополнительные сведения:
— год постройки и тип дома;
— район, инфраструктура (наличие рядом школ, больниц, детских садов, развлекательных заведений, общественных зон отдыха);
— транспортная доступность;
— наличие парковки, детских площадок во дворе, лифтов, пандусов;
— технические характеристики помещения (планировка, разрешение на перепланировку, информация о том, как давно меняли сантехнику, проводку и так далее).
Специалисты по продаже недвижимости отмечают, что зачастую покупателей интересует также, как солнце освещает в разное время суток квартиру и насколько теплые комнаты, так что эта информация также будет не лишней в объявлении, хотя и не обязательной.
Часто можно встретить, объявления, где пишут о «доброжелательных соседях», «светлой ауре», «положительной энергетике». Такие слова совсем не лишние, отмечают риэлторы — любая положительная информация только добавляет шансы продать квартиру. Так что можно смело заявлять гостям, пришедшим на просмотр, что в этой квартире 20 лет счастливо жила семья и здесь же родились трое детей, соседи по воскресеньям пекут шарлотку и угощают ей и так далее. Тут главное не переборщить с откровенностью: вряд ли кто захочет узнать, что конфликтный сосед-«качок» курит на площадке, а буквально вот на этой кровати два года назад умер ваш дедушка.
Общение с покупателями
И, наконец, последний и очень важный момент: владельцу квартиры, необходимо психологически приготовиться к общению с потенциальными покупателями. Как отмечают риэлторы, к этому готовы далеко не все, поэтому нужно знать, что:
— покупатели обязательно будут торговаться, и это нормально, лучше сразу выставлять немного завышенную цену на квартиру с учетом торга, стандартно 50-100 тысяч рублей для однокомнатных/двухкомнатных квартир и до 50 тысяч для студий и комнат гостиничного типа;
— покупатели будут сомневаться, стандартно перед приобретением недвижимости одни и те же люди могут прийти два, а то и три раза на просмотр, и таких семей может быть несколько;
— покупатели могут попросить оставить что-то из техники или мебели, чаще всего при продаже квартиры остается встроенная мебель и кухонные гарнитуры, и это нормально.
Торопливость, напряженность и нервный тон владельцев квартиры могут отпугнуть покупателей, поэтому, если человек не готов десятки раз проговаривать одну и ту же информацию, отпрашиваться с работы ради показа квартиры, то проще обратиться к риэлторам, которые сделают это за него.
Екатерина Бухтиярова
