Массированное развитие программ ипотечного кредитования в нашей стране началось лет пять назад. Банки активно снижали процентные ставки и принимали всевозможные меры для улучшения условий кредитования. Многие кредиторы сводили к нулю сумму первоначального взноса, до предела упрощали требования к заемщикам и, как следствие, все чаще говорили клиентам «да». А аналитики финансового рынка радостно сообщали о том, что ипотека в стране развивается семимильными шагами.
«Низкие процентные ставки. Без поручителей. Без первоначального взноса». Как выяснилось, эти привлекательные для заемщика положения банковских программ не безопасны для банков. Гром грянул в Америке. И, перекрестившись, отечественные кредиторы решили отказаться от либерального отношения к клиентам, принялись ужесточать свои требования и повышать рублевые ставки.
Тенденция, однако
Политика кредитования некоторых банков в 2006 году была весьма агрессивной. Они не считали нужным достаточно серьезно оценивать платежеспособность клиентов и не требовали взноса, равного, как минимум, 10 процентам от стоимости приобретаемого объекта. Такие кредиты могли спровоцировать серьезные проблемы. Иными словами, возникали прямые аналогии с американским путем развития. Но уже летом прошлого года, обеспокоенные ипотечным кризисом на американском рынке жилья, отечественные кредиторы стали переходить к формированию портфелей качественных кредитов. Это верный ход. Возможно, он поможет нам избежать проблем, которые потрясли США.
Итак, рынок начал диктовать иные условия развития. И банки в подавляющем большинстве изменили свою политику. Существенное влияние на них оказали и новые принципы работы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, крупнейшей в стране рефинансирующей организации. Каков результат? Банкиры отметили, что в их кредитных учреждениях поток желающих получить ипотечный кредит не уменьшается. Но лишь треть обратившихся за кредитом добивается положительного результата. И тенденция такова, что завтра получить статус ипотечного заемщика станет еще сложнее.
Ничего сверхъестественного
Как попасть в число избранных? Ответ прост: надо доказать кредитору, что вы — заемщик со знаком качества. Еще до того как вы напишите заявление о предоставлении кредита, сотрудники банка проведут вашу предварительную квалификацию, проще говоря, оценят стабильность вашего финансового положения.
Как правило, в первую очередь кредитора интересует, где работает заемщик и каков размер его ежемесячного дохода. Если еще год назад многие банки довольно лояльно относились к клиентам, которые не могли документально подтвердить свой доход, то сейчас о такой лояльности мечтать не приходится. Поэтому, отправляясь за кредитом, будьте добры, прихватите с собой справочку по форме 2 НДФЛ.
Банкир может поинтересоваться наличием у вас недвижимого или ценного имущества, количеством членов семьи и их отношением к тому, что новая квартира станет предметом залога. Нет ничего сверхъестественного в том, что кредитор просит клиента предоставить копию трудовой книжки и документально подтвердить свой доход. Это нормальный, здоровый кредитный анализ. Еще два года назад некоторые банки считали себя наиболее конкурентно-способными, потому что выдавали кредит по двум документам клиента и получали представление о его доходах, исходя из того, что человек написал в анкете. Сегодня эти кредитные учреждения испытывают определенные трудности. Гораздо лучше чувствуют себя банки, которые изначально строго относились к заемщикам, никакого иного ужесточения у них не произошло.
Что такое усиленный андеррайтинг?
К заявлению о предоставлении кредита заемщик должен приложить ряд документов:
— копию трудовой книжки;
— справку с места работы о заработной плате или копию декларации о доходах за предыдущий отчетный период;
— водительское удостоверение;
— документы, подтверждающие место проживания и семейное положение заемщика;
— иные документы в соответствии со списком, предоставленным конкретным банком.
Заемщик должен также сообщить паспортные данные свои и членов своей семьи. На основе документов и информации, полученной из уст клиента, специалисты банка проводят андеррайтинг, то есть оценивают заемщика с точки зрения его способности своевременно гасить кредит даже в том случае, если его доходы станут несколько ниже. В первую очередь рассматриваются среднемесячные доходы и расходы заемщика, а также их соотношение. Во внимание берется и кредитная история клиента. На основе данных, предоставленных независимым оценщиком, определяется стоимость приобретаемой квартиры и осуществляется проверка законности прав собственности на нее.
Первый взнос — из своего кармана
Наличие собственных средств у клиента — показатель его финансовой состоятельности. Чем больше сумма, которую вы можете внести в качестве первоначального взноса при покупке квартиры, тем более лояльно к вам отнесутся в банке.
Еще недавно на рынке присутствовали кредитные программы, предлагающие ипотеку без первоначального взноса. Наибольшее распространение они получили в крупных городах, где рост цен на недвижимость превышал возможные темпы накопления денег на первый взнос. Безусловно, эти лояльные программы были более рисковыми, поэтому предусматривали повышенные проценты. Сегодня получить ипотечный кредит без первоначального взноса практически невозможно. Банки один за другим сообщили о закрытии подобных программ. А в конце сентября сразу несколько кредитных учреждений заявили об увеличении взноса с 10 до 20 процентов.
Впрочем, если клиент не успел накопить пятую часть от стоимости приобретаемой квартиры, он может получить эти средства, взяв потребительский кредит. Но доход семьи при этом должен быть достаточным для обслуживания двух кредитов сразу. К сожалению, у многих российских потребителей финансовая грамотность не достаточно высока. Иногда они переоценивают свои возможности. Поэтому банки зачастую сдерживают клиента, объясняя, что он не сможет обслуживать долг по ипотечному кредиту.
Объективные причины
Если кредитный комитет принимает решение не выдавать кредит, то это, как правило, обоснованный отказ. Но сотрудники банка вряд ли будут рассказывать вам о причинах своего решения.
Наиболее характерные причины отказа:
— недостаточный уровень платежеспособности клиента;
— несоответствие между стоимостью обеспечения и требуемой суммой кредита;
— намерение клиента приобрести квартиру, несоответствующую требованиям банка;
— отсутствие у клиента собственных средств, необходимых для первоначального взноса;
— предоставление недостоверных данных;
— нарушение требований банка при заполнении документов.
Безусловно, заранее оценить – способен ли человек выполнять обязательства по кредитному договору – в интересах кредитора. Ему совершенно не интересно тратить время и силы на выяснение отношений с клиентом, если тот вдруг перестанет ежемесячно перечислять банку деньги. Кредитные организации, которые достаточно строго оценивают потенциальных заемщиков, практически не участвуют в процедурах взыскания заложенного имущества. Их клиенты кредиты платят исправно.
Кстати, анализ развития рынка ипотечных сделок с жильем показывает, что поведение рынка ипотеки в большей степени определяется общей ситуацией на рынке недвижимости, нежели условиями кредитования. При стабильных ценах и значительном объеме предложения на рынке доля ипотечных сделок, безусловно, увеличится, даже если требования банков к заемщикам будут весьма строгими
Оцени свои шансы
1. Вы официально трудоустроены?
2. На последнем месте работы вы трудитесь больше 6 месяцев?
3. Ваши доходы достаточны для погашения кредита? Желательно, чтобы размер ежемесячного платежа по кредиту не превышал 30-40 % от суммы месячного совокупного дохода семьи.
4. У вас есть собственные средства, необходимые для оплаты первоначального взноса и покрытия дополнительных расходов, связанных с оформлением кредита?
5. Все члены вашей семьи, а в требуемых случаях органы опеки и попечительства, согласны на ипотечный кредит с оформлением залога на приобретаемую квартиру?
Если на все вопросы вы сможете дать положительные ответы, скорее всего, банк без проблем предоставит вам кредит.
Фото: www.gorodynet.ru
