Влияние макроэкономической ситуации в стране на рынок жилой недвижимости колоссально, а наиболее весомым фактором является финансовый. Рост стоимости денег на международных рынках вследствие мирового финансового кризиса не мог не сказаться на ставках кредитования внутри страны, это отразилось и на покупателях жилья, использующих ипотечное кредитование, и на девелоперах.
Первая проблема, а именно значительное снижение спроса и выручки от продаж, обусловлена тремя основными факторами: ипотечным, покупательской способностью и индексом потребительской уверенности.
Сворачивание ипотечных программ банками оставило на рынке всего двух крупных игроков – Сбербанк и ВТБ. Объем заявок к ним резко возрос, в результате чего они были вынуждены повышать ставки и ужесточать требования к заемщикам. Таким образом, рынок ипотеки сократился в разы, а доступность ипотечных кредитов значительно снизилась.
Однако не это стало основной причиной снижения объемов спроса на недвижимость, ведь в целом по рынку жилой недвижимости с привлечением ипотечного финансирования совершается не более 20% сделок.
По словам Ивана Шулькова, директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба»: «Основным фактором стагнации объемов платежеспособного спроса стало снижение покупательской способности относительно динамично растущих цен. Так, с начала года рост цен на московском рынке составил около 30%».
Третьим фактором, повлиявшим на уменьшение спроса, стало снижение потребительской уверенности. Потенциальный покупатель недвижимости принимает решение не только на основании существующей потребности улучшения жилищных условий (потребительский фактор) и финансовых возможностей (покупательная способность), но и руководствуясь собственной оценкой складывающейся финансово-экономической ситуации в стране, а также ожиданиями по ее развитию.
Растущая неуверенность в экономической стабильности и завтрашнем дне заставляет многих потенциальных покупателей отложить крупные приобретения и не спешить расставаться с недвижимостью.
Девелоперы стали уделять значительно больше внимания альтернативным источникам финансирования проектов. Вместо средств инвесторов и покупателей недвижимости на стадии строительства, такими источниками стали облигационные займы и кредитные линии.
Ряд крупных публичных компаний, таких как ПИК, ОПИН, RGI, AFI, привлекавших финансирование на открытых рынках капитала, а также остальные представители строительного сектора, работающие на банковских кредитах, ощутили значительное ухудшение ситуации с привлечением финансирования. Кредитный рейтинг почти всех российских публичных девелоперов – негативный.
Однако кризис для одних игроков рынка – это возможности для других. Пока одни игроки в целях улучшения ликвидности будут пытаться избавиться от активов (земли, проектов, инвестиционных контрактов), другие будут искать, рассматривать и оценивать данные активы. В основном это фонды прямых инвестиций (equity funds) и более удачливые коллеги-девелоперы. Таким образом, в сфере недвижимости начался период активного рыночного передела.
Поскольку жилая недвижимость является не только огромным рынком, но и социально значимой сферой, то поддержка девелоперам может быть оказана со стороны государства.
Государство готово помочь тем застройщикам, которые работают в сегменте эконом класса, путем выкупа квартир в рамках федеральных целевых программ и помощи в кредитовании (через Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк). Первыми отреагировали московские власти, выделив из регионального бюджета в рамках социальных программ $2 млрд. и проведя тендер, победителями в котором стали крупные московские застройщики, такие как ПИК, Главстрой. Всем остальным приходится рассчитывать только на собственные силы – некоторые девелоперы предлагают доли в проектах, кто-то продает проекты целиком, предлагает скидки для инвесторов.
"Изменение процентных ставок по действующим договорам ипотечного кредитования должно быть предусмотрено в этих договорах и иметь четкую привязку, — отмечает кандидат экономических наук Мария Конягина. — Финансовый кризис — понятие неопределенное, и оправдание только им невозможно. В международной практике изменение условий кредитного договора возможно, если выросла, например, учетная ставка, а процентная ставка по договору к ней привязана, что прямо прописано в договоре".
Процентные же ставки по кредитам, в частности, вновь выдаваемым ипотечным кредитам, должны повыситься. Причин несколько. Основные: резко выросла стоимость привлекаемых пассивов банков, что должно повысить стоимость их размещения. Кроме того, риски активных операций повысились, что обуславливает и повышение ставок, цитирует эксперта портал "Комментарии.ru". Также должна сработать "невидимая рука рынка", т.е. макроэкономический эффект сдерживания разогретого (или неадекватного состоянию рынка) спроса на ипотечные кредиты.
Сдерживая рост ставок по кредитам, государство в итоге перераспределяет на себя долговую нагрузку девелоперских компаний. Поэтому, в текущих условиях полной замены рыночному ценообразованию, пожалуй, в данном секторе нет. При этом, изменение ставок по кредитам практически всегда прописывается банком-кредитором в ипотечном договоре, полагает главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин. Основное последствие такой политики – снижение цен на недвижимость на фоне сокращения в данном секторе платежеспособного спроса и консолидации в отрасли. Однако, несмотря на это, ставки по ипотеке будут расти, что связано с повышением стоимости долгосрочного финансирования.
Банк имеет право на пересмотр ставок по уже заключенным договорам, если данное право предусмотрено текстом договора, отмечает заместитель генерального директора по вопросам развития Коллекторского агентства "Центр ЮСБ" Николай Иванов. Подобного рода повышение может быть более терпимым для заемщика, чем, скажем, досрочное истребование всего кредита из-за существенного снижения стоимости предмета залога (в некоторых регионах страны стоимость жилья снизилась до 30%). Подобное право тоже прописывается в договорах. Представьте, какого это получить заемщику уведомление о том, что он в месячный срок должен погасить несколько сотен тысяч, а то и миллионов рублей.
По мнению эксперта, повышение ставок по кредитам может вызвать протест со стороны заемщиков, особенно в свете информации о кризисе, однако им стоит хорошенько подумать, прежде чем расторгать кредитный договор и отказываться от квартиры. Сейчас из-за кризиса почти полностью остановлено строительство нового жилья, и это при сильном износе жилищного фонда, лет через пять старые хрущевки начнут массово сыпаться, приобрести новые квартиры будет сложно, цены на недвижимость рванут вверх, и те, кто сегодня сохранит за собой новое жилье, окажутся в выигрыше.
Подготовлено по пресс-релизу агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба".
