Почти все мы — субъекты гражданских правоотношений и можем заключать договоры. Договор — это совокупность условий, в которых определяется алгоритм действий сторон договорных отношений, а также их права и обязанности. Многие ставят в один ряд слова́ «договор» и «бизнес». Мол, в деловых вопросах на слово верить нельзя. Бизнесмены действительно чаще других заключают письменные соглашения, однако определенные договоры являются важными и для физических лиц. Сегодня разберемся с тем, что писать в договоре купли-продажи, чтобы не лишиться квартиры, машины и денег. «Право знать» — знай свои права.
1. Что такое договор купли-продажи?
Договор купли-продажи — двустороннее соглашение, суть которого заключается в том, чтобы право собственности продавца перешло покупателю. Представьте, что ваш друг хочет продать вам подержанную микроволновку. А вы хотите ее приобрести, но только за тысячу. И ни рублем больше. Но перед тем, как вы вручите ему тысячную купюру, а себе заберете технику, вам предстоит о многом договориться. Например, о том, какие еще принадлежности вам передаст друг, когда он привезет микроволновку, и вообще, согласен ли он на ваши условия. Если договориться получится — микроволновка ваша. Понятно, что при покупке бытовых вещей письменный договор вы заключать не станете. А вот когда речь заходит о покупке квартиры или машины, то он жизненно необходим. Но из простого примера с микроволновкой нам стало ясно, что в договоре купли-продажи:
- продавец обещает передать покупателю товар;
- покупатель обещает товар принять и заплатить за него определенную сумму;
- право собственности на вещь переходит от продавца к покупателю в момент ее передачи.
По закону, договор купли-продажи считается заключенным, как только стороны договорились о вещи или товаре. А поскольку момент передачи и оплаты является моментом перехода права собственности, то договор, в котором фигурируют простые бытовые вещи, будет считаться исполненным. Другое дело — купля-продажа недвижимости. Здесь вопрос оплаты может затянуться, ведь покупать ее можно с предоплатой или в кредит. В этих случаях право собственности сохраняется за продавцом до полной оплаты.
Физлицо может покупать и продавать любые вещи, оборот которых не запрещен законом. Приобрести и продать можно как недвижимое, так и движимое имущество. Удивительно, но факт: ГК РФ предусматривает, что договор купли-продажи можно заключить даже для тех вещей, которых еще нет. Так, квартира, которая указана в договоре в качестве его предмета, может быть еще не построена в новостройке, но на бумаге она уже существует. Кроме того, товаром могут быть животные и интеллектуальная собственность.
Только полностью дееспособные граждане вправе заключать любые договоры, в том числе — договор купли-продажи. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет тоже могут вступать в договорные отношения, но только с письменного согласия родителей. А вот мелкие бытовые сделки, связанные с удовлетворением каждодневных потребностей, подростки могут совершать и без такого согласия.
Важный вопрос — форма договора. Она бывает устная и письменная. Нужен или нет бумажный документ, зависит от того, что и кем продается и покупается. Соблюдение письменной формы необходимо, если:
- товаром является недвижимость;
- между физлицами возникает договоренность о продаже товара стоимостью больше 10 тысяч рублей.
Исключением являются сделки, которые исполняются в момент их заключения. Например, покупка бытовой техники в магазине.
О том, что должен содержать договор купли-продажи автомобиля и квартиры, читайте далее.
2. Существенные условия договора: что это такое, и зачем они нужны?
В любом договоре есть главные условия. Юристы называют их существенными условиями договора. Требования к ним определены законом, и их отсутствие может повлечь за собой недействительность сделки. Чтобы не «прогореть» при покупке движимого или недвижимого имущества, важно помнить об этих условиях и обращать внимание на правильность их изложения в договоре. В договорах купли-продажи квартиры существенными условиями всегда являются данные о предмете договора и его цене. Без этих условий договор не будет признан заключенным. В обязательном порядке документ должен содержать сведения, которые позволят точно установить, о какой квартире идет речь. Для этого необходимо прописать адрес, этаж, номер квартиры, ее общую и жилую площадь. Важный момент: если до сдачи договора на регистрацию в госорганы вы не оплатили продавцу стоимость квартиры полностью, то в договоре должна быть указана информация о том, что квартира находится в залоге у продавца до полной ее оплаты. Такое требование устанавливают п. 1 ст. 488 ГК РФ и п. 2 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке». Если стоимость и порядок оплаты не будут согласованы в договоре, то он считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Если же вы покупаете машину, то существенным условием договора будут являться сведения о его предмете, но не о цене. Стоимость автомобиля — вопрос важный, и, как правило, добросовестные продавцы всегда ее указывают. Но, по закону, даже если информации о стоимости в договоре нет, он все равно будет считаться заключенным. Договор без цены машины должен вас насторожить. Возможно, у продавца закралась мысль о внесении в договор меньшей суммы задним числом. Таким образом, он может незаконно уйти от налогов. В любом случае, честное отражение всей реальной информации — показатель хорошего договора. И после его прочтения вы должны абсолютно ясно понимать суть предмета договора, а также свои права и обязанности.
О том, какие еще обязательные сведения должны быть в рассматриваемых нами договорах, вы узнаете из инфографики:
3. Какие еще тонкости следует знать при заключении таких договоров?
Договор купли-продажи квартиры. Законом устанавливается строгое требование к форме договора. Он должен быть составлен письменно и представлять собой единый документ. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Это правило установлено ст. 550 ГК РФ. При этом нотариальное удостоверение письменного соглашения о продаже квартиры необязательно. Однако это правило работает не всегда. Если вы покупаете квартиру, которая является общей совместной собственностью супругов, то похода к нотариусу не избежать. В ситуации, когда хозяином жилья является несовершеннолетний, вам тоже понадобится помощь нотариуса. Также, если в числе собственников есть несовершеннолетние, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства. После обсуждения всех деталей стороны подписывают договор, в котором должно быть отражено все, что мы перечислили в инфографике. В дополнение к договору продавец обязан предоставить вам следующие документы на квартиру:
- выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — она содержит информацию о статусе собственников и наличии или отсутствии обременений на квартиру;
- предыдущий договор купли-продажи или дарения, свидетельство о приватизации жилья или свидетельство о праве на наследство — они нужны для того, чтобы вы смогли понять, что перед вами действительно собственник, а не человек с улицы;
- кадастровый паспорт и экспликация — эти документы помогут правильно составить предмет договора;
- справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги — чтобы вам не пришлось оплачивать чужие счета.
Договор купли-продажи автомобиля. Указав в договоре все, что перечислено в инфографике, позаботьтесь о составлении акта приема-передачи транспортного средства. Очень часто акт пытаются подменить договором, в котором говорится о том, что этот документ имеет силу передаточного акта. Такой подход не запрещен законом, однако может привести к нежелательным последствиям для покупателя. Мы рекомендуем вам не полениться и составить отдельный акт приема-передачи. Наличие этого документа внесет ясность в процесс перехода права собственности. В акте необходимо максимально подробно зафиксировать техническое состояние машины. Это позволит избежать споров из-за поломок, выявленных после сделки. Договор должен быть составлен в трех экземплярах. Все они имеют одинаковую юридическую силу. У продавца и покупателя будут находиться два экземпляра, а третий нужен для регистрации в ГИБДД. После подписания документа продавец должен внести в паспорт транспортного средства (ПТС) сведения о новом собственнике. После этого покупатель получает на руки ПТС вместе со свидетельством о регистрации автомобиля и ключами.
Следует проявлять максимальную осторожность при покупке машины по генеральной доверенности. Такой порядок совершения сделки хотя и имеет преимущества, в частности быстроту и дешевизну, но таит в себе множество подводных камней. Де-юре в таких сделках происходит покупка бумажки, а не машины. Это значит, что вы становитесь не собственником, а владельцем автомобиля. Настоящий собственник, кстати, в любой момент может отозвать доверенность. Вернуть деньги при этом будет крайне проблематично.
4. Как и где решить вопросы госрегистрации?
С 1 марта 2013 г. договоры купли-продажи жилых помещений не требуют государственной регистрации. А вот переход права собственности на недвижимость госрегистрации подлежит. Такое правило установил Федеральный закон от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». На сегодняшний день договор купли-продажи считается заключенным в момент его подписания, а продавец и покупатель обязаны зарегистрировать смену собственника квартиры. Для этого необходимо обратиться в многофункциональный центр. Вам потребуются следующие документы:
- заявление о регистрации;
- договор купли-продажи;
- кадастровый паспорт на квартиру;
- согласие на сделку от заинтересованных лиц (супругов, органов опеки и др.);
- квитанция об оплате госпошлины (2000 рублей).
МФЦ направит ваш запрос в Управление Росреестра по Томской области. Управление обработает запрос, и через девять дней вы сможете забрать готовые документы из МФЦ. После того как переход имущественных прав будет оформлен, новый владелец получит выписку из ЕГРН. Не удивляйтесь тому, что вам не выдадут отдельное свидетельство о праве собственности на жилье. Так было раньше, но сейчас их выдача прекращена, и право собственности подтверждает выписка.
Если же вы стали счастливым обладателем подержанного автомобиля, то не забудьте заключить договор обязательного страхования автогражданской ответственности (ОСАГО), а затем, в течение десяти дней с момента заключения договора купли-продажи осуществить перерегистрацию. В этот срок новый собственник обязан подать заявление об изменении регистрационных данных. Сделать это можно на портале «Госуслуги», а затем явиться в ГИБДД в выбранное вами время. С собой возьмите:
- паспорт;
- договор купли-продажи;
- ПТС;
- страховой полис ОСАГО;
- регистрационные номера (если вы не захотите оформить новые);
- квитанцию об оплате госпошлины.
Кстати, с 1 января 2017 г. на сайте «Госуслуги» делают тридцатипроцентную скидку при изменении регистрационных данных собственника автомобиля. Чтобы ее получить, нужно подать заявление в электронном виде и оплатить государственную услугу безналичным способом с помощью банковской карты или электронного кошелька. Например, госпошлина за внесение изменений в ранее выданный ПТС составит 245 рублей вместо 350. Помните, что перерегистрация в первую очередь затрагивает интересы продавца. Ведь если новый хозяин авто не осуществит описанную выше процедуру, штрафы и налоги будут приходить бывшему собственнику.
Перед оформлением договора купли-продажи авто или квартиры обязательно проверьте выполнение условий законной продажи. Покупатели редко проверяют «историю» квартиры, надеясь на авось. Многие отчего-то думают, что наличие у продавца свидетельства о собственности достаточно для того, чтобы сделка прошла успешно. Это не так. Аналогично обстоит дело и с покупкой машины: получение информации о том, что автомобиль не числится в розыске и не является предметом залога, поможет вам быть уверенным в надежности сделки. Так что, если вы собрались приобрести квартиру на «вторичке» или машину с пробегом, воспользуйтесь нашими рекомендациями. И уже в этот четверг читайте в новом материале рубрики «Право знать» о том, какие ошибки чаще всего совершают покупатели недвижимости, и что делать, если вы столкнулись с мошенничеством при покупке автомобиля.
Дмитрий Аксенов
