В сфере ЖКХ в последние месяцы происходит тектонический сдвиг. С апреля по всей стране начали действовать поправки в Жилищный кодекс. Ключевых нововведений два. Во-первых, для многоквартирных домов (там, где квартир больше 16-ти) исчезает непосредственная форма управления. Во-вторых, все управляющие компании теперь обязаны получить лицензию. Чего ждать от новшеств? Что они могут дать собственникам жилья? И означает ли все это повышение тарифов на жилищные услуги? Своим мнением на этот счет с порталом Томск.ру поделился заведующий лабораторией экономико-правовых исследований в сфере ЖКХ ТГАСУ, руководитель общественной организации «Томский союз собственников жилья» Чингис Цыренжапов.
— Чингис Дымбрылович, жильцы многоквартирных домов теперь не могут выбирать непосредственную форму управления. А в чем разница между непосредственной формой и полноценным управлением? Она не очевидна.
— С точки зрения закона разница между НФУ и управляющей организацией как способом управления весьма существенна. При непосредственном управлении отношения между собственниками и управляющей организацией (в этом случае ее правильнее называть обслуживающей) регулируются практически только договором. Предполагается, что жильцы должны включить в него перечень нужных им жилищных услуг и утвердить все это на общем собрании.
Как такие голосования проходят на практике, общеизвестно. Обслуживающие предприятия как правило организуют их сами, включают в договоры тот объем услуг, которых им наиболее выгоден. Собственники же либо, не вникая в детали, голосуют за них на заочных голосованиях (на очных кворум собрать почти невозможно), либо стремятся максимально удешевить обслуживание и отказываются еще от чего-нибудь.
Этим активно в Томске и пользовались УК. Главное отличие — НФУ позволяла собственникам жилья в доме находиться в прямых договорных отношениях с поставщиками коммунальных ресурсов — света, воды тепла и так далее. Управляющие организации остаются в стороне от обслуживания «внутридомовой коммуналки». Им так работать выгоднее, хотя интересам жильцов это не соответствует.
А при полноценном управлении домом УК попадают в более жесткие условия. Составляется комплексный договор управления домов. В нем есть обязательные виды работ и услуг (включая коммунальные), которые прописаны в жилищном законодательстве. От них отказаться уже нельзя. Если управляющая компания их не выполнит, это будет нарушением закона.
— Приведет ли это к росту цен? Ведь полноценное управление наверняка дороже НФУ?
— Массового и существенного роста цен быть не должно. Как правило, перечень услуг, которые УК включают в договор обслуживания, в целом совпадал с тем, что требует жилищное законодательство при управлении через способ управления — управляющая организация. Думаю, наши УК смогут за счет снижения неэффективных издержек и нормы прибыли, сделать переход от НФУ к управляющей организации максимально безболезненным для населения. Отдельная история с коммунальными услугами. На разных домах может быть разная ситуация.
— Если не ошибаюсь, у нас более половины многоквартирных домов до недавнего времени обслуживались именно через непосредственную форму управления. Почему так вышло?
— Так было не всегда. На протяжении последних десяти лет в зависимости от федеральных нововведений жилищные предприятия переводили обслуживаемые дома то в формат полноценного управления, то в формат непосредственного. Жильцы этих метаморфоз могли и не замечать – компания-то все равно одна и та же. Например, одно время в стране действовала программа по финансированию капитального ремонта многоквартирников из федерального фонда реформирования ЖКХ. Томск в ней активно участвовал. При непосредственном управлении получить деньги на ремонт дома по этой программе (а на один дом могли выделить десятки миллионов рублей) было невозможно. Многие компании дома тогда перевели «свой» жилой фонд из НФУ в УК. Затем деньги на ремонт выделять перестали, и жилищные организации инициировали обратный процесс.
— Почему?
— Им так выгоднее и удобнее. Используя формат непосредственного управления, жилищные организации могли уходить от необходимости заниматься системно работой с внутридомовой коммуналкой. Достаточно было не включать коммунальные услуги в договор и присылать электрика или сантехника, если вдруг что-то происходило. В общем, ограничивались латанием дыр. В формате УК это уже не пройдет. Во всяком случае, исключить их из договора уже не получится, это противозаконно.
Кроме того, если строго следовать Жилищному кодексу, то предприятие, которое работает на доме как управляющая организация, должно выступать как единый оператор всего многоквартирного дома. И не только по всем видам услуг, но и по всем видам расчетов. Проще говоря, управляющая компания должна покупать коммунальный ресурс у ресурсоснабжающей организации (например, холодную воду у «Томскводоканала») и обеспечить его доставку от входа в дом до всех квартир.
На сегодняшний день «жилищники» этого делать не хотят, так как опасаются небаланса. Не секрет, что стопроцентно собрать платежи за коммунальные услуги очень сложно. Ресурсоснабжающие организации в свою очередь боятся, что неплатежи будут со стороны УК. На сегодняшний день они приспособились проводить расчеты с населением напрямую. В общем, всех все устраивает. Непосредственная форма управления это позволяла. А полноценное управление домом, если смотреть строго по Жилищному кодексу, прямых договорных отношений и расчетов с ресурсоснабжающими организациями не предполагает. Все должно идти через УК.
— В Томске вроде бы с ресурсниками напрямую рассчитываются и жители домов, которые обслуживаются в формате УК. Разве нет?
— Все верно, подавляющее большинство домов рассчитывается с ресурсниками напрямую. В одних случаях такая ситуация маскируется под НФУ. В других случаях же объяснение одно — бардак.
— Теперь это незаконно?
— Да, незаконно. Вместе с тем в Жилищном кодексе есть одна тонкость. Если жильцы дома, выбрав управляющую компанию, затем на общем собрании проголосуют за то, чтобы рассчитываться напрямую с ресурсоснабжающими организациями, то это будет законно. В то же время там есть одна оговорка — каким бы ни был формат расчетов, если на доме работает УК, то за качество коммунальных услуг отвечает она. Воспользуются ли этой тонкостью наши УК в сегодняшних условиях — интересный вопрос.
— Может, в прямых расчетах все-таки есть логика? Управляющие компании выглядят в этой цепочке лишним звеном. Логично предположить, что оно тоже захочет что-то заработать на своем посредничестве.
— Логика то есть. Но такой подход дает управляющим компаниям основания для перекладывания ответственности. Вспомним пик разногласий по ОДН на электричество. Люди приходили в жилищную организацию и спрашивали «Почему у нас ОДН больше, чем потребление в квартире?», их посылали в ресурсоснабжающую организацию. Оттуда — обратно в обслуживающую компанию. Власти разводили руками и говорили: «Вы собственники, разбирайтесь сами». В итоге было вообще непонятно, куда идти и с кого спрашивать. С людьми играли в некий коммунальный футбол. А ведь такие ситуации происходят не только в связи с ОДН.
Если бы все платежи замыкались на едином домовом операторе, то возможностей отправлять людей к «ресурсникам» у УК уже не было бы. На то ты и единый оператор, чтобы обеспечивать весь комплекс услуг и не вынуждать собственников делать это самостоятельно.
Вместе с тем УК необходимо стимулировать к работе с внутридомовой коммуналкой. Не только путем государственного принуждения. Из-под палки будут работать плохо. Это тоже логично. Было бы правильно сбалансировать с точки зрения финансов отношения между УК, ресурсоснабжающими организациями и потребителями коммунальных услуг. На мой взгляд, поставщики ресурсов могли бы немножко подвинуться в плане своих финансовых интересов. Также УК можно было бы отдать на взаимовыгодных условиях экономию от качественного управления внутридомовой коммуналкой.
— И УК, и ресурсоснабжающие организации любят говорить о пассивности населения в вопросах ЖКХ. Как вы считаете, это справедливый упрек?
— И да, и нет. Уровень жилищной грамотности томичей, конечно, не идеален, в то же время меня радует то, что он устойчиво растет. Это видно, например, по стабильному спросу на жилищно-просветительские мероприятия, которые проводит «Томский союз собственников жилья» совместно с партнерами. Сравнивая томские реалии с некоторыми другими городами, можно сказать то же самое. Я, например, неплохо знаю ситуацию в соседних городах. Есть такие, где муниципальные ЖЭКи и ЖЭУ попросту сменили вывески, а в остальном все осталось по-прежнему.
У собственников жилья в таких городах нет понимания, что если их что-то не устраивает, они могут выбрать другую организацию. Жилищный рынок существует там только формально. Я видел некоторые договоры, которые действуют между собственниками и УК в городах с административной моделью рынка. Там полное бесправие жильцов! В Томске даже самые наглые управляющие компании подобного себе не позволяют.
— С другой стороны там, наверное, и жилищных войн нет.
Да, специфика административной модели рынка в том, что УК там фактически управляются властями. И если власть ответственная, то все более-менее в порядке. Но если на руководящие должности приходят люди, нечистые на руку, то жилищные компании, без преувеличения, превращаются в инструмент по выкачиванию денег из населения.
Еще один минус административной модели — она находится в законсервированном состоянии. Пока власть не прикажет, там никто не будет внедрять никаких новшеств и уж тем более что-то инвестировать. Томск двигается преимущественно по рыночной модели рынка. Повторюсь, это выгодно отличает наш город от многих российских городов.
— Как бы вы охарактеризовали томский рынок жилищных услуг?
Он находится в процессе становления. Если жильцы решат уйти от одной управляющей компании к другой — это сложно, но возможно. Прецедентов хватает. Да, попытка смена жилищной организации зачастую оборачивается конфликтами и даже публичными скандалами. Все это неприятно. Но в то же время это признак того, что конкуренция в этом сегменте есть.
Из минусов я бы отметил наличие неформальных договоренностей между бенефициарами жилищных предприятий о разделе сфер влияния (по моим наблюдениям они есть). Вместе с тем мне кажется, что профессиональное сообщество в жилищной сфере Томска сложилось не до конца. Игроки рынка в состоянии договариваться о негласном разделе территорий влияния и, пожалуй, о совместном повышении тарифов. А вот до того, чтобы вместе вырабатывать отраслевые стандарты и совершенствоваться, отстаивать свои интересы перед ресурсоснабжающими организациями или властями, общими усилиями разъяснять населению тонкости своей работы — томичи пока не доросли. Возможно, лицензирование даст толчок этим процессам.
— Объясните, что из себя представляет процесс получения лицензии?
— Условия ее получения достаточно щадящие. В этих условиях надо быть самому себе врагом, чтобы не получить лицензию. Предприятию необходимо быть зарегистрированным как юрлицо и раскрыть информацию о текущей деятельности. И то, и другое жилищные компании уже сделали. Есть требование к руководству УК: оно должно не иметь судимостей и сдать квалификационный экзамен. Относительно материальной базы и кадрового состава требований нет. На мой взгляд, это недостаток.
За лицензирование УК отвечает областной департамент государственного жилищного надзора, его специалисты готовят все предварительные документы и мнения. Решение об окончательной выдаче лицензии принимает специально созданная лицензионная комиссия Томской области, в которую входят представители собственников жилья, самих управляющих организаций, «ресурсников» и власти и так далее. Я тоже работаю в ее составе. Могу сказать, что полноценно разобрать все заявки мы попросту не успеваем. УК понесли заявки в последний момент. Организаций, претендующих на лицензию много, а уложиться нужно было до 1 мая.
— Выходит, лицензирование — пустая формальность?
— Нет, лицензирование даже в такой форме важно. Например, все дома, которыми управляют УК, теперь будут вписываться в лицензию в качестве приложения. При возникновении споров всем теперь будет проще: управляет домом не тот, кто повесил свои замки на подвалы и крыши, а тот, в чьей лицензии он записан. Если дом из вашей лицензии изъят — извините, до свидания. Думаю, этот механизм позволит избегать «жилищных войн».
В законе также есть момент, который предполагает, что за два случая в год неисполнения и плохого исполнения предписания от контролирующих органов, выданных за работу на одном и том же доме и подтвержденных судом, дом может быть изъят из управления. За перебор этих нарушений лицензия вообще может быть аннулирована. Понятно, что УК такая перспектива будет держать в тонусе. Конечно, сейчас управляющим компаниям все это не очень нравится. Но, думаю, в будущем ответственные УК от этого только выиграют.
— Слышал, что руководители многих управляющий компаний сейчас предлагают на государственном уровне ввести минимальную стоимость услуг, которые требует оказывать Жилищный кодекс. Мотивируют это тем, что от выполнения этих услуг они отказаться не могут, а собственники (видимо, привыкшие вычеркивать лишние услуги, обслуживаясь в формате НФУ) иногда отказываются за них платить. На ваш взгляд, это имеет смысл?
— Еще один момент — госрегулирование цен на жилищные услуги может привлечь на рынок новые организации. Любая фирма может получить лицензию (это не сложно, во всяком случае, пока), взять три-четыре дома, выставить минимальные тарифы и гарантированно иметь некий доход. К слову по такой схеме вполне могут попытаться действовать мошенники. Пособирают деньги несколько месяцев, ничего не делая, а потом исчезнут. Зачем основным и освоившимся игрокам рынка такие конкуренты? Минимальные государственные расценки, за которые ратуют управляющие компании — старожилы, сводят на нет их конкурентное преимущество. Им надо как следует над этим подумать.Думаю, если ныне действующие управляющие компании добьются этого, то со временем об этом пожалеют. Они потеряют пространство для маневра: возможность нормально выстроить отношения с собственниками дома и за счет этого зарабатывать больше. Мы в лаборатории проводили эксперимент, который четко показал: жильцы готовы платить больше, если видят, что за их деньги их качественно и результативно обслуживают. Если будет госрегулирование цен, жильцы, разумеется, будут ориентироваться на минимальные расценки. Много ли домов в Томске платят больше чем минимальный взнос на капремонт? Зачем предприятиям лишать себя возможности сработать качественнее и заработать больше? Мне кажется, это как раз тот случай, когда рынок сам все рассудит.
И главное — управляющим компаниям с такими инициативами надо уже определиться: вы за государственное регулирование своей деятельности или вы за рыночную модель. На мой взгляд, от минимальных государственных расценок на услуги УК до «государственного комиссара» в офисе компании — путь недалекий.
— Принято считать, что лучший способ управления домом — ТСЖ. Согласны?
— Нет. На этот вопрос вообще невозможно дать универсального ответа. Многоквартирный дом — это не груда кирпичей, это в первую очередь люди, которые в нем живут. Я несколько лет преподаю в «Школе управдома», знаю разные истории попыток создать ТСЖ. Точно могу сказать, что этот формат не подходит дому, где неактивное население. Создать его в одиночку шансов немного, у одного человека либо ничего не получится, либо он может начать приворовывать. ТСЖ ведь тоже нуждается в контроле.
Для создания ТСЖ нужны минимум три-четыре «равновеликих» человека, готовых собираться и конструктивно обсуждать текущие вопросы хотя бы раз в месяц. Это обеспечит и взаимный контроль, и взаимную поддержку. Плюс нужен минимальный уровень жилищной грамотности подавляющего большинства жильцов дома. Тогда ТСЖ имеет смысл. В противном случае лучше воспользоваться услугами управляющей компании.
То же самое касается случаев, когда дом старый и требует серьезного ремонта. У управляющих компаний больше ресурсов и опыта, чтобы справиться с такой проблемой. А активные и грамотные жители в этом случае вполне могут проявить себя, организовав совет дома. Тогда шансов на то, что УК будут работать корректно, гораздо больше.
Илья Петров, Сергей Сиразутдинов
